年底“地王”扎堆引发政策收紧猜想

临近年底，北京、上海、广州、深圳等地又纷纷出现了企业拿地高峰，曾经一度消失的“地王”又开始出现，推高了人们对房价上涨的预期。不过另一方面，中央政治局会议提出了要“加强房地产市场调控和住房保障工作”，业内认为这预示着明年房地产调控基本没有放松可能。

　　近期，楼市由冷转暖，而年底随着各地政府推地加速，央企在各地土地市场强势拿地，“地王”扎堆出现。

　　业内认为，“地王”频现一方面推高了市场房价上涨预期，另一方面也可能会导致楼市调控政策由当前的定向“微调”转为再度收紧。

　　对即将到来的2013年房价走势，华远集团董事长任志强认为，2013年3月份后将有“较大涨幅”，而深圳英联不动产董事长、经济学者郭建波则认为，一线城市房价明年将迎来下跌行情。

　　而业内也有不少人认为，基于限购、限贷等政策短时间内不会退出市场，包括一线城市在内，明年上半年全国楼市趋稳的可能性比较大，“可能会有小幅波动，但不会大涨大跌。”　

　
　　“地王”涌现推高房价预期

　　11月4日，中央政治局召开会议，提出了要“加强房地产市场调控和住房保障工作。”链家地产市场研究部张旭认为，此次会议第一次提出了“加强房地产市场调控和住房保障工作”，“以往的提法只是‘坚持’、‘保持’房地产调控政策，这次是第一次提出‘加强’市场调控”，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。

　　业界认为，中央这次表态对当下开始强势回暖的房地产市场泼了冷水，也是对当前央企在各地强势回归土地市场、推高市场预期的回应。

　　近期，市场强势回暖，又恰逢年底各地集中推地，各房地产企业因销售回笼资金加快，开始在各地积极进行土地储备，而央企因财大气粗，创下了不少“地王”。房地产企业对土地市场的热度反应，对推高房价预期产生了明显影响。

　　中原集团数据显示，全国20个重点城市中，自9月至今，央企拿地共计33块，涉及总金额达421亿元。

　　一线城市中，北京入市的地块是位于朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地，虽然规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价就达到20亿元，折合楼面价3.38万元每平方米，这一单价创北京土地起拍价的历史新高。

　　就在同日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得黄浦区594北块、596街坊商办地块，楼面价达到了3.6万元每平方米，刷新了今年上海土地市场的最高单价纪录。

　　11月30日，广州出让11宗地块，当地业内人士称这是2010年的土地市场盛况再现。据了解，广州12月份还有十余宗土地将推出。深圳也于11月末诞生今年以来的总价地王，深圳尖岗山一块面积达15万平方米的地块，最终被中海地产以20亿元成功竞标，溢价100%。

　　值得一提的是，此次土地市场井喷背后活跃的几乎清一色是大型房企，其中万科、保利等龙头企业的拿地热情高涨。

　　据悉，万科自下半年重启大规模拿地，进入年底，万科开始进入拿地冲刺阶段。大连、上海、南京、济南都出现了万科拿地的身影。据链家地产市场部统计，截止到12月4日，2012年万科拿地金额总计已经达到378.21亿元。占到今年前11月销售业绩的30%左右。这一比例也高于其他大型房企。全年来看，万科拿地很有可能会突破400亿元。

　　“下半年房企拿地趋势不减，尤其是销售良好的大型房企，在有业绩支撑的情况下，拿地意愿也相对较强。虽然从目前的规模看拿地金额恐难超去年，但在市场逐渐企稳的背景下，开发商对于未来的预期也逐渐增强，拿地积极性也开始高涨。”张旭表示，以往11月份或为楼市淡季，但今年全国楼市却在11月份继续延续了下半年的强势复苏，房企的销售业绩也得以继续增长。考虑到今年年底的翘尾因素，大部分房企在11、12月份业绩同比会出现明显的翻红。

　　在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”并不是一件好事情。“如果当前土地市场正在酝酿2009年到2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受中国商报记者采访时表示，这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”为主转为再度收紧。

　　有业内人士表示，尽管土地市场目前是烧热了，但是否会直接传导到楼市还不确定。因为近期中央加强调控房地产市场的决心未变，楼市也只能算是刚刚转暖。

　　郭建波就在微博上约赌任志强，他认为，一线城市房价明年将迎来下跌行情。

　　房价走势有争议

　　目前土地市场和楼市呈现出互相传导的态势，楼市成交为房企提供更多拿地资金，土地市场的持续热度，又对买卖双方的楼市预期产生积极影响。

　　据中国指数研究院（以下简称中指院）最新数据，10大城市综合指数（新房）同环比均继续上涨，涨幅扩大。住宅指数（新房）环比连续第6个月上涨，同比止跌转升。二手住宅销售价格指数全部上涨，且同比涨幅明显。

　　中指院分析认为，受优质地块接连入市和开发商资金压力减轻影响，11月重点城市土地与住宅用地价格均在高位运行，溢价率升高。11月全国300个城市成交楼面均价为1253元每平方米，环比上涨25%，同比上涨23%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1825元每平方米，环比上涨19%，同比上涨36%。1月至11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价除3、4、9、10、11月外均低于去年同期，本月住宅用地成交楼面均价延续上涨趋势，创年内最高值。

　　1月至11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅2、10月高于去年同期，住宅用地市场走势较平稳，11月成交量同比跌幅小于整体市场。年末更多优质地块陆续入市，市场将持续活跃。

　　对此，也有业内人士表示，近期土地拍卖的火热，但并没有像以往那样带来所谓的天价“地王”，这要归功于各地主管部门在土地拍卖中采取的限价措施。此次广州的土地拍卖会，就实行了限价和竞建保障房相结合的形式，其中三宗比较抢手的住宅用地都设有最高限制地价，当报价达到最高限价后，参与竞买的企业或个人就需要通过配建保障房或拆迁安置房才能得到竞标地块。

　　当然，因各地对出让土地的定价也比较高，而且在目前市场出现回暖的情况下，“地王”的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。

　　对于未来楼市进程，张旭认为，随着下半年楼市好转，开发商资金压力减轻，而部分房企在完成业绩目标的前提下，推盘力度不足，降价动力不大，反而转为补库存。尤其是当前处于政策平淡期，房企对于未来市场的预期也将好转，房企明年的销售目标较今年也会有所提高，这给房价上涨带来压力。

　　但也有分析人士认为，政府会出台相应措施来抑制房价上涨，“‘地王’助推房价的情况一旦趋于严重，势必会有相应的‘降温’政策出台，因为目前的市场和政策层面不允许房价大涨的情况出现。目前来看，针对高价地的限地价竞房价、竞保障房面积、竞公共配套等政策，也在平抑地价方面发挥一定作用。经过一定时间的反弹后，土地市场还将回归平稳。”（本报记者刘京玲）

来源：中国商报

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