有媒体近日报道称，继鄂尔多斯市被曝为“鬼城”后，因新建住宅空置率高、大量商品房积压，常州最近也被人们称为“鬼城”。对此，常州市房管局相关人士向媒体表示，常州市与鄂尔多斯市没有太大的可比性。当地人也普遍认为“鬼城”之说言过其实，近年来常州楼市销售情况还不错。多位业内人士表示，由于供应量较大、整体去库存的周期较长，常州市商业地产面临的压力比住宅更大。
此前有报道称，在楼市需求萎靡与供应增加的合力之下，楼市供需天平正向买方市场倾斜。目前，全国多个城市住宅库存量正在上升，部分城市可能出现供过于求的局面，其中，广州的新房存量接近千万平方米，预计要15个月才能消化掉。北京、上海、南京等全国主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。其中，北京商品房库存突破10万套。
所谓存货销量比是住宅的存量与一定时期内销量（通常指一个月，计算方式为连续6个月销售量的移动平均值）的比值，以反映住宅的去库存化趋势。存销比过大，反映了开发商资金回笼状况欠佳。潮水退去，才知道谁是裸泳者。2010年被“国际旅游岛”利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。在国内多个城市出现房价回暖的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼，市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。开发商争相套现离场，是理智，更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可供10年消化的可怕供应量。
早在2010年，曾有媒体报道说，一项对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。不过，随后这一消息被证实为假消息。此后，有关部门公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况：截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。
如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。但国家统计局公布的商品房待售面积情况，并未给出空置房和空置率的具体数据。对此，原建设部副部长杨慎表示，有必要进行第二次房屋普查。毕竟中国已经30年没有做相关普查了，基础数据都不准确。今后应该通过普查，根据新的数据，来制定新的住房政策。
应该说，漠视房市过剩的风险是危险的，因为这种风险假如得不到及时化解，其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益，无疑考验着各级政府施政能力和开发商们的经营管理水平。
商品房空置率是房地产开发的“红绿灯”。目前，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。而空置率10%是国际公认的房地产开发“红灯”。国家统计局2010年公布的数据显示，全国商品房待售面积接近2亿平方米，同比增长6.4%。如此之高的增幅肯定不正常，表明房地产市场存在难以克服的软肋。由于国内商品房开发商多以银行贷款为主，房子销售不出去，必然会威胁金融业的良性运行。国内商品房市场有效需求不足是导致商品房空置率高的重要原因。究其原因，一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。
待售房面积骤增，房价仍然居高不下，主要原因是信息严重不对称，消费者对潜在的风险知之甚少。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，也可以借助广告虚张声势、误导大众。在一些被追涨的楼盘，购房者常常遇到房屋已经“售罄”的情况，无疑加剧了“买涨不买跌”的从众心理。实际上，许多“供不应求”的楼盘，还有不少房屋并没有销售出去。
有资料显示，我国上一次全国城镇房屋普查是在1985年进行的，官方当时的报告称“摸清了全国城镇房屋状况和居民居住水平”，而那次普查之后，就是影响深远的第一次房改。2007年，时任清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授就曾呼吁进行第二次全国性的城镇住房普查。他说，没有准确数据，就无法科学决策，这直接影响到房地产市场调控政策的针对性和有效性。虽然，目前国内商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法并不一致，硬要照搬国际警戒线对比分析和宣传，会对国家的宏观调控产生一定的负面影响。但空置率达到一定界限时，国家就应该采取一系列措施促使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列严重的负面影响。
应当说，面对国内房市连年飞涨而形成的高房价，房价适度下降既合情也合理，但必须采取有效的“软着陆”措施，特别是通过扩大保障性住房比重形成自然的结构性降价，避免过快过猛的降价对实体经济产生影响。
来源：中国审计报
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