“国五条”及各地细则的出台，已经无法改变房企一季度业绩飘红的事实。
截至记者发稿，万科、恒大、龙湖等部分大中型房地产开发企业陆续发布了一季度销售业绩。从数据不难看出，一季度房地产市场明显延续了2012年下半年以来转暖状况，加之2012年一季度基值偏低，多数企业业绩出现同比大幅攀升。
然而，兰德咨询总裁宋延庆在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时认为，随着新政的出台和实施，从二季度开始市场并不容乐观，“新政对消费者购房预期的影响还是比较大的，不能一味地认为个税的从严征收对新房市场有多大的利好，我个人预期二三季度特别是二季度成交量可能会明显下滑。”
市场或进入新周期
在此前公布的一季度业绩中，融创、恒大分别以147%、114%的同比增幅名列前茅。“融创和恒大都很典型，通过数据分析可以发现，其销售平均价格约为每平方米6000元左右，属于去库存的状态。”克而瑞北方事业部商业咨询中心总经理龚安华表示，同属去库存状态的还有业绩增幅达88%的世茂房地产。“世茂已放弃了纯高端的路线，这三家房企的共同点都是在做‘刚需’和改善性需求领域，对客户有明确的细分，都抓住了市场需求。”
“这实际上也是预料之内的。”宋延庆认为，一季度销售业绩的大增，首先离不开市场整体的改善，其次，很多房企已经主动调整自己的产品结构，都加大了中小套型的供应量和供应比例。
而随着销售状况的改善，土地市场也持续活跃。如近期龙湖、融创在长三角地区通过招拍挂或收购项目等方式已获取多宗地块，又如万科已在今年一季度新增项目达20个。
龚安华表示，“国五条”及各地细则的落地，并不会影响房企拿地的积极性，这是由企业发展的需要决定的，但房企推盘的节奏与策略或将发生较大变化。
“就北京一些一线城市来说，我认为‘国五条’虽然对二手房市场起到了一定抑制作用，但是在短期内对新建商品房的价格影响并不大。因为这些城市土地供应量还是偏少。”龚安华认为，从供需矛盾上看，总体上未来房企的推盘节奏会放慢，特别是市区楼盘。在供给紧缩的情况下，价格下降并不乐观。
对于二季度市场的销售预期，宋延庆也认为很难保持一季度的同比高速增长。这一方面由于去年二季度销售基值已较高，另一方面，调控将使购房者进入一定时间的观望期，这将明显影响到房企业绩。
“从二季度开始，一些开发商很可能会延缓推盘或者减小推盘量。进一步‘以价换量’的可能会很小，在现金流稳定情况下，不会像去年跑量那么疯狂。我认为今年的市场主题将是‘降本增效’，即降低成本、提高效益。”
房企面临再调整
在各地调控细则和“限价令”出台后，部分房价上涨压力较大的城市开始对上市项目的价格采取更严格的调控措施。如北京媒体报道显示，自3月下旬起，北京已暂停多个热销项目的网签，同时，部分项目因要求涨价而被主管部门暂发预售许可证。更有消息人士指，北京市住建委已开始分批约谈高端项目。同时，广州近期也有多个拟涨价新盘未能拿到预售证，入市项目大减，故许多开发商目前正在考虑调整产品和价格方案。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，通过强化20%个税征收，一定程度上会把投机、投资需求挤出房地产市场，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性，这将间接决定市场产品的结构变化。此前，万科、金地等多家房企也曾向记者证实，将继续调整产品结构，适当降低高端产品的比例，应对房地产市场调控。而以龙湖为例，一季度，其“天街”系列住宅产品因其“刚需”及首改的定位，获得不错的效益。如成都金楠天街推出的77 109平方米产品销售额超过10亿元、套数超1000套；杭州下沙时代天街下的住宅滟澜山也取得了5亿元、500套的销售成绩。
“我认为房企在调整产品结构方面应有两方面的方向。”针对企业产品调整，龚安华对记者表示，“一是加大中低端产品和改善型需求产品的比例，二是做特色化产品，比如养老产品。像绿城、万科，有一部分产品已经开始主打养老公寓，这些都是针对市场需求变化做的积极性调整。”
宋延庆则提醒，从消费者的需求考虑，当前房企都在关注“刚需”或改善型需求产品无疑是正确的，但未来这一细分市场的竞争恐将异常惨烈。“建议把市场与产品进行再细分，如更多关注‘首改’市场，多增加略高于‘刚需’产品的开发，这可能是开发商的一个新机遇。”
来源：中国建设报
转自：
【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。
延伸阅读
上半年汽车工业多项经济指标创新高
