高歌猛进现“分水岭”房价走向何方？

2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。

有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？

矛盾一：一二线热三四线冷，分化是否将加剧？

【数据】岁末年初，江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。1月份，北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超过9万元。

【解析】全国政协委员迟福林认为，一线楼市高歌猛进，三四线城市却新盘滞销。全国人大代表辜胜阻说，随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。

【记者点评】一段时间以来，我国楼盘建设经历了一轮“大跃进”，特别是在一线城市严控楼价地价之时，众多开发商涌向三四线小城市，但本地居民消费能力有限导致大量库存，“后遗症”不断显现。这为我国楼市建设敲响警钟：城镇化不是地产化，楼市发展应“量需而供”。针对房价分化，调控政策应当区别对待，而非“一刀切”。

矛盾二：房价冷地价热，涨势是否在后面？

【数据】国家统计局日前公布数据显示，1月份70个大中城市房价增幅收窄，环比上涨的城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深穗四城土地成交均价环比涨125％，创历史单月新高。

【解析】全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定会大涨。

【记者点评】房地产调控进入关键阶段，以限制需求为主的调控政策已显露缺陷，一旦“被微调”，就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此，从“根”上解决土地财政依赖，摒除“借地生财”的理念，是房价合理回归的根本。

矛盾三：银行审慎开发商乐观，房地产高投资还能走多远？

【数据】近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达等大型房企纷纷上调2014年度销售目标，部分房企甚至上调高达30%。

【解析】全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪认为，当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷，既是进行风险控制，也符合国家政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

住建部政策研究中心研究员王珏林认为，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本，一些中小房企可能被迫倒闭退出市场，或者减少拿地放慢扩张脚步。

【记者点评】没有只涨不跌的房价，没有只升不贬的资产，银行的审慎和楼市态势给长期过度膨胀的房地产业提了一个醒：长期高速发展的中国楼市泡沫和风险都在一定程度上有所加剧，需认真加以防范。

矛盾四：市场“焦灼”政策“淡定”，如何避免误伤刚需？

【数据】“国五条”地方细则去年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。

【解析】“房价靠政策是管不住的，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。”全国政协委员迟福林说，十八届三中全会后，依靠市场机制调节楼市的思路已被确立，“房产税”“土地供应”“保障房”等市场化调控机制正在逐步完善。

中国房地产学会副会长陈国强认为，中央有关部门一直强调坚持调控，因此两会后政策大变样的可能性不大。加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化的手段进行调整是大方向。

【记者点评】长效性调控机制的建立和铺开需要时间，任何调控措施都应当首先保证刚需的利益和需求。调控不应“重控轻调”。

来源：新华网

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