房地产资金来源趋紧，房企投资或将放缓

观点简述：房地产行业是资金密集型行业，离不开资金的支持。但今年以来，媒体上不断出现银行开始收紧房地产贷款及上调房贷利率的报道，银行贷款的减少，以及购房成本增加导致的销售下滑，两大资金来源的收缩，势必将造成房地产企业资金紧张。

从房地产开发资金来源与房地产投资的关系来看，二者同向变动，一般房地产投资增速变动约滞后于房地产开发资金来源增速变动5个月。今年1-2月房地产开发资金来源累计同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速明显下跌是主要原因。

房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关；定金及预收款、个人按揭贷款的下降，主要与商品房销售下滑有关；与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。

短期内，从货币层面央行的态度、房地产市场的销售、银监会严控房地产贷款风险、监管层治理“非标”的态度来看，房地产资金来源趋紧或仍将持续。在资金来源趋紧的情况下，预计房地产投资下行压力仍大，或将拖累经济增长。

房地产行业是资金密集型行业，离不开资金的支持。从房地产开发资金来源与房地产投资的关系来看，二者同向变动。如图1所示，2013年房地产开发资金来源增速由2012年的12.7%升至26.5%，同期房地产开发投资增速由16.2%升至19.8%。从领先滞后关系来看，2006年至今的数据显示房地产开发资金来源增速变动领先于房地产投资增速变动约5个月。

但今年以来，媒体上不断出现银行开始收紧房地产贷款及上调房贷利率的报道：兴业银行公告“本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”；春节前后，工农中建四大国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。银行贷款的减少，以及购房成本增加导致的销售下滑，两大资金来源的收缩，势必将造成房地产企业资金紧张。

今年1-2月房地产开发资金来源累计同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速明显下跌是主要原因

2013年7月份以来，房地产开发资金来源增速呈下降趋势，但总体处于较高水平。但今年1-2月同比增速较去年大幅下降14.1%至12.4%，从主要构成项目来看，在14.1%的降幅中，银行贷款、非银行金融机构贷款、利用外资、自筹、定金及预收款、个人按揭贷款分别占1.31%、0.63%、0.18%、3.38%、5.49%、3.03%。其中，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款，这三项同比增速明显下跌是房地产开发资金来源累计同比大幅下跌的主要原因。

房地产企业自筹资金 同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关。在企业的自筹资金中，除了企业自有资金外，还包括负债融资、委托贷款、信托贷款等。2008年以来，随着房地产企业融资渠道的逐渐扩宽，自有资金在自筹资金中的占比逐年下降，2013年降至43.28%，而发行债券、委托贷款、信托贷款等融资占比逐年上升。1-2月房地产企业自筹资金同比增速下滑幅度大于其中自有资金，如图3所示，表明委托贷款、信托贷款等 融资增速放缓幅度大于自有资金。今年以来，监管层加大整治非标力度，银行等金融机构收缩表外业务，与13年12月相比，今年1-2月社会融资总量中的委托贷款、信托贷款累计同比分别下降62.01%、96.16%，受此影响，房地产企业委托贷款、信托贷款收缩。

定金及预收款、个人按揭贷款的下降，主要与商品房销售下滑有关。房企通过预售房子，提前向购房者收取定金和分期付款，因此商品房销售与定金及预收款、个人按揭贷款基本呈同步波动，2010年之后，这种趋势同步性更明显，如图4所示。今年1-2月全国商品房销售额同比增速由2013年底的26.3%降至-3.7%，商品房销售的下降，导致定金及预收款、个人按揭贷款这两项资金来源增速放缓。而房地产销售增速的下滑，则主要与房地产企业库存高企导致供给增加，银行收紧个人贷款导致需求下降，今年以来房价环比上涨的城市个数逐月减少、购房者观望情绪加重有关。

与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。在其他资金来源分项增速大幅下滑的背景下，国内银行贷款的增速也出现放缓，不过从降幅来看，银行贷款同比仍保持在较高水平，2014年1-2月，在房地产开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为20%，高于13年同期水平，与11年、12年同期水平相当。不过，年初全国银行业监管工作会议把房地产贷款风险排在第二位，银行开始重新审视房地产相关业务，对房地产开发贷款趋于谨慎。一方面收紧信托委托贷款渠道，另一方面由于能够获得银行贷款的主要是资质较好的房企，因此传统贷款渠道仍占一定比例。

短期内，从货币层面央行的态度、房地产市场的销售、银监会严控房地产贷款风险、监管层治理“非标”的态度来看，房地产资金来源趋紧或仍将持续

首先，3月底央行在《金融时报》刊文中暗示不会延缓金融机构和企业去杠杆进程，这意味着货币层面央行态度依然谨慎，这将对信用扩张产生一定制约，尽管3月19日中茵股份、天保基建非公开发行A股股票申请获得证监会通过，监管部门对房企通过股市融资开闸，但其影响大小还有待观察；其次，从今年3月份房地产市场的销售情况来看，一、二、三线城市同比增速分别下降41.68%、34.34%、9.99%，降幅为2012年2月以来的最大，这一方面与去年基数较高有关，另一方面从成交绝对额来看，今年略高于12年同期水平，在房地产行业库存高企，新房降价观望情绪蔓延，按揭成本的上升等因素的影响下，新房销售或仍将疲弱，受此影响定金及预收款、个人按揭贷款同比增速或将放缓；再次，从信用扩张来看，监管层对“非标”监管加强，同时银监会也在严控房地产贷款风险，而在近期一连串的风险事件影响下银行风险偏好也在下降，因此除资质较好的房企外，大多数房企或仍将面对偏紧的信用环境。

房地产作为重要的下游需求行业，其增速下行将对宏观经济及相关中上游行业造成拖累

在资金来源趋紧的情况下，预计房地产投资下行压力仍大，或将拖累经济增长。根据GDP支出法，2013年的消费支出、资本形成总额和货物服务净出口对GDP增长贡献率分别为50%、54.4%和-4.4%，对GDP增长的拉动分别为3.9%、4.2%和-0.3%。固定资产投资额是核算资本形成的最基本的资料来源，但两者之间还是存在一定差异 ，不过长期趋势较为相似，由于资本形成总额只有年度数据，在分析月度和季度资本形成情况时多用固定资产投资。房地产投资占固定资产投资的20%，房地产投资增速下滑将对固定资产投资，进而对GDP增速构成拖累。从行业间相互传导关系来看，在基建投资增速相对平稳的情况下，与建筑业活动相关的中游钢铁、水泥，上游煤炭等行业的产品价格或将因下游房地产投资放缓而承压。此外，由于与金融、建筑、建材、机械、家电、电子、服务业等诸多产业也具有高度的关联性，房地产增速的下滑或给这些行业来带负面影响。

　　转自：中债资信

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