我国养老地产步入正轨“前路漫漫”

基于 “银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级，去年以来，房地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而，资金、标准、医疗、观念等障碍让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。

投身养老地产

当前，我国正加速步入老龄化社会，对 “适老化”住宅和养老住区的需求将在未来几年大增。全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜表示，养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台，是房地产企业进军养老产业的主要目标。

不过，目前我国养老住区发展尚处于起步阶段，真正成规模、成熟、可复制的引领模式还在探索中，经营状况并不理想，很多企业靠其他业务来支撑养老服务项目的运行。

全国老龄办副主任吴玉韶认为，养老住区不是传统意义的房地产开发，但目前国内一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上，加上一些无障碍设施，配有医疗机构等，养老住区开发仍存在重硬件、轻软件，重设施、轻服务的倾向。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，与其他房地产开发不同的是，养老住区必须考虑配套设施、养老服务等问题，老龄经济更多卖的是服务而不是房子。

背后难掩尴尬

现有的养老地产项目多数处于亏损或微利状态。业内人士认为，目前，我国养老住区开发存在五个方面的问题。

项目规模过大，产品缺乏细分。一些地区动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。

市场定位不准，盈利模式不清，深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、长周期、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。这就要求养老地产商具有雄厚的资本实力，一般民间资本则很难进入或持久经营。

规划设计能力有待提高。全国工商联房地产商会副会长张雪舟认为，目前，国内不少开发养老地产的机构对老年需求了解不够，致使功能配置不明确，此外，对于老年服务模式也缺乏了解，建筑空间无法满足管理需要。

缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍。如今，我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平，他们不缺房子而缺服务，如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。

缺乏标准和规范。一些专家认为，缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范，是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐，在建设之初就难以满足养老需求，给长期运营埋下隐患。另外，一些借养老地产之名 “圈地”的项目也得以实施，扰乱了行业的正常发展。

要多样化发展

我国养老地产发展时间很短，大规模开发也就三五年时间。去年全国新增了100多个养老地产项目。虽然一些养老地产开发商提供了一些模式，但明确、成熟的商业模式尚在探索中，我国养老产业进入成熟期大约需要20年。

当前，不少养老住区项目收费过高。月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品……这超出多数老年人的承受能力，使养老地产畸形发展。如何扩大中低端养老住区项目规模，提供多元化服务等成为相关部门迫切需要解决的问题。

朱中一表示，发展养老地产必须要解决好四个关键问题：搞好养老地产项目的前期策划，弄清楚市场究竟有多大，认真分析目标客户群、服务规模、产品定位与医疗机构的合作等问题，避免走豪华路线；设计符合老年人需求的项目，做好运营管理服务；养老地产的投资商、开发商和运营管理商既要明确分工，又要协调配合，实现合作共赢；养老地产开发模式可以多样化，开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

来源：人民铁道报

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