楼市信贷两头紧，2014中国房地产将往何处去

　　一季度房地产宏观数据近期陆续发布，中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷款和个人房贷 “两头收紧”的信贷环境下，中国楼市将往何处去？

房地产一季报出炉楼市成交量价增速双降

近日，国家统计局相继发布了 “2014年1－3月份全国房地产开发和销售情况”和 “3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的 “一季报”，这组数据显示，今年前3月，全国楼市成交出现量价增速双降现象。

2014年1－3月份，全国商品住宅销售面积1.78亿平方米，同比下降5．7％，相比去年全年增幅下滑23．2个百分点；住宅销售额1.1万亿元，同比下降7．7％，降幅比去年全年下滑34．3个百分点。

房价方面，3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份有68个城市涨幅回落；与2月相比，有4个城市的新建商品住宅价格现已下降。

戴德梁行公司董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，虽然一季度是传统的市场淡季，但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是，经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后，市场开始进入调整期。

全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在4月20日举办的 “2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示，今年房地产市场出现三大趋势，一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续。

地价高企或影响未来商品房供应

数据同时显示，虽然一季度土地购置面积出现下滑，但是土地成交价款却仍大幅增长，可见土地均价增速之快。数据显示，1－3月份，全国土地成交价款9918亿元，增长了33．9％，增速提高了2．4个百分点。

第一太平戴维斯公司数据显示，一季度上海平均成交楼板价环比上涨17．9％，达到每平方米1.34万元人民币。

首开集团董事长刘希模认为，北京的地价涨幅甚至比上海更高。 “地价的上涨无疑将推动房价的上涨。”另一位房企老总告诉记者，“原来土地成本占比还不到开发成本的三分之一，现在要达到一半了。”

聂梅生表示，土地价格的节节上涨，促使房企将大量资金用于拿地。目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，这些因素使房企减少了对房地产的投资。她担心： “我国房地产投资增速下滑，或将威胁今后的商品房供应量，甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”

由于土地资源稀缺，许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而，业内认为，旧城改造只能推高城市住宅均价，而不能改变供求关系。

戴德梁行认为，考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加，中心城区在改造后，一般会形成新的高端住宅区。从供需来看，市中心高端住宅区开发节奏缓慢，不会形成集中供应，无法改变住宅市场的供需关系；从售价来看，中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度变得更为明显。

信贷 “两头紧”资金成刚需 “紧箍咒”

自去年年底以来，房地产类贷款出现了 “两头紧”的窘境。

聂梅生指出，今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本出现紧张，而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。

一方面，在楼市成交整体低迷的大环境下，个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产公司数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70％。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。

记者近日走访上海多家银行发现，各家银行虽然没有明确表示已经“停贷”，但审批周期 “可能会比以前长一些”。

另一方面，银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，使开发商在资金方面捉襟见肘。

聂梅生认为，楼市的刚性需求不仅包含无房者，还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求，坚持实施差别化信贷政策，在金融方面给予支持。

来源：人民铁道报

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