楼市库存量创五年来新高，调控将向何处？

　　进入今年以来，有关于楼市崩盘的争论便一直持续不断。

　　据最新数据显示，我国35个城市新建商品住宅库存总量已创五年来新高。由此看来，楼市“寒冬”似乎仍在蔓延。

　　楼市库存量创五年来新高

　　据经济参考报报道，12日，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。

　　数据显示，重点监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，4月房企加大推盘力度，但市场看跌情绪较重，从而使得部分未消化的新增供应转化为库存。

　　另外，报道还表示，值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二三线城市。截至4月底，35个城市中新建商品住宅库存总量，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%；二线城市总量18063万平方米，环比增长2.4%，同比增长19.2%；三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长27.6%。

　　一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。

　　“存销比震荡式上行。”严跃进对此表示，在调研的35个城市中，有30个城市的存销比较3月有所上升，库存去化周期扩大，其中25个城市存销比超过12个月。

　　事实上，从存销比来看，4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

　　在此背景下，报道援引中原地产首席分析师张大伟分析表示，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　一线城市楼市成交量惨淡

　　此外，值得注意的是，在库存上升的背后，京沪等一线城市的楼市成交量也出现明显下滑。

　　据第一财经日报报道，4 月份，上海房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21%。

　　“银四”化为泡影，传统的楼市“红五月”亦开局不利。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，并创下四年新低。

　　值得注意的是，具有风向标意义的京沪楼市成交在近期双双坠入冰点。

　　报道援引伟业我爱我家市场研究院统计表示，2014年5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增长24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量为近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，5月市场成交低迷的势头持续，表明北京楼市趋冷的现阶段，购房者的观望情绪依然十分强烈。“在没有新的利好消息出现之前，预计北京楼市‘量价齐跌’的势头仍将持续。”

　　同时，报道还援引佑威机构执行董事黄志坚分析表示，在前周“地量”成交的基础上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持续“地量”成交，加重了楼市的寒气。更重要的是新增供应乏力，连续两周也是地量供应且均小于成交量，表明开发商的观望情绪也十分严重，原本有利成交的“红五月”或“冷如冬”。

　　“我们还在观望，暂时没有降价的打算。”一位上市房企董秘表示，近期来售楼处看房的人并不少，但购房者明显犹豫了。

　　房地产税收呈现负增长

　　而除了库存量的高企与成交量的下跌之外，房地产业两大重要税种收入也出现了负增长的现象。

　　南方都市报对此报道表示，昨日，财政部发布4月中央财政收入数据显示，房地产业两大重要税种收入4月同时出现近年来少有的负增长，其中，房地产营业税下降4 .2%，房地产企业所得税下降3 .1%。而4月全国财政收入12481亿元，增长9 .2%。房地产在财政中的作用面临下滑。

　　根据财政部数据，4月中央财政收入增幅有所回升，主要受去年同月收入基数较低等因素影响。但与此同时，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。

　　4月，营业税收入同比增长6.6%，企业所得税收入同比增长10.5%。而同期房地产营业税和房地产企业所得税收入出现少有的负增长，表明房地产活动明显收缩。

　　报道还表示，对比房地产上升态势强劲的去年，不难发现“江河日下”的大势。2013年，房地产营业税增长33.6%、房地产企业所得税增长25.1%。“从长远看，房地产一家独大的情况应该会改观。”中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉表示。

　　一些地方数据也显示，房地产不再是“一涨到底”。广东房地产税收增速7月起下滑。在2012年，全国房地产营业税首两月也曾出现下降。

　　此外，南方都市报还在本月初公布的广东纳税百强排行榜中发现，房地产纳税明显减少，房地产行业入围户数减少6户，纳税数额减少49.85亿元。

　　对此，报道援引一位业内不具名的开发商评价表示，“这是一件好事，房产交易过度也就是说炒房过度，说明市场泡沫大水分多，并不是健康发展的表现。”该人士表示，如果从国外看，按年征收的房产税有望降低房价，同时加大投机性购房的风险，一次性的土地收益转化成长期的税负收入，也可以避免政府卖地财政的弊端。

　　未来房地产调控将向何处？

　　面对楼市“寒冬”的到来，各地方政府也展开了救市之举，这令未来的楼市调控政策，成为了业内的关注重点。而随着陈政高担任住建部党组书记一事的落实，新一轮的楼市调控也引发了不少猜测。

　　对此，经济观察报报道表示，陈政高此前任辽宁省省长，辽宁也曾是国务院总理李克强主政之地。2004年至2007年间，时任辽宁省委书记的李克强，在辽宁开展大规模的棚户区改造工作，期间陈政高任沈阳市市委副书记、市长等职。

　　李克强赴任中央后，陈政高接任辽宁省省长，全面主持辽宁棚改工作。在过去一年多的时间里，李克强极少提及房地产调控，他力推简政放权，政府对房地产市场的调控之手，快速从楼市中撤离，转向了更具备托底功能的保障房。

　　对此，中国社科院经济研究所研究员袁钢明认为，陈政高的任命一定程度印证了李克强对房地产市场的调控思路。

　　而在陈政高赴任住建部之前，一些变化已经发生。经济观察报了解到，北京市的棚户区改造工作已经从北京市保障住房办公室剥离，目前由北京市重大项目办公室负责。像北京这样，对棚改工作的重视并非个例，今年以来，各省份已经陆续出台推进棚户区改造的相关文件，并纷纷给出详细的配套优惠政策。

　　面对国内楼市低迷，住建部只字不提调控，棚户区改造成了最频繁的动作。一位接近住建部的人士透露，住建部今后的政策重点将放在如何解决支付能力不足的“夹心层”以及低收入人群的住房需求上，创新住房供应模式。

　　该人士还表示，“棚户区改造一方面属于住房建设，可以帮助实现全年增长7.5%的目标，帮助消耗过剩产能，又是民生工程，通过重新规划增加住房供应量，保障了中低收入群体的住房需求，另外也可以改善旧城区基础设施落后的状况，对城市的提升的意义是多重的。”

　　如今，棚户区改造已经被政府放在了更重要的位置。而新上任的住建部党委书记陈政高曾参与并主持了全国最早的棚改实验，这将为全国的棚改推进提供经验。

　　报道还表示，从住建部近期发布的消息和文件看，住建部的工作重点已经转向保障性安居工程。棚户区改造作为保障性安居工程的一项类别，已经扮演着更为重要的角色。

　　但对于地方政府来说，楼市下行的压力更为紧迫。中国经济增速正在放慢，2014年一季度GDP同比增长7.4%，创下2008年以来新低。作为重要经济支柱行业的房地产业面临着“崩盘”等舆论压力，部分地方政府已经开始出手。继南宁、天津滨海出台新政放松限购政策后，安徽铜陵市政府5月1日起也已实施《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，提出购房者可获税收补贴优惠、放宽住房公积金贷款条件、放宽外地购房居民户籍迁入条件等一系列利好政策。

　　不过，中央层面则一直没有出台统一的楼市调控政策，住建部也一直未对地方政府做出回应。接近住建部的人士对经济观察表示，“房地产调控现在主要是地方在做，中央没有统一的政策。”这番表态表明，住建部调控之手从市场撤离的态度也已经愈发明显。

来源：中国经营网

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