中国房地产泡沫了吗？

私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布了专题报告《中国房地产泡沫了吗》。报告指出，东部沿海城市宁波一家本地房地产开发商的破产揭示了中国经济的新风险。鉴于今年中国房地产价格增速将继续放缓，有关房地产开发商借贷过度并可能出现债务违约的担忧在不断加剧。

报告提醒，根据鲁比尼全球经济推算，中国30%的银行贷款流向了房地产领域，同时土地和房屋在大多数贷款中又被用于抵押。房地产作为经济增长的引擎，贡献了16%的中国国内生产总值。考虑到相关产业众多，房地产业的任何放缓都可能对更广泛的中国经济产生影响。

随着今年宏观经济的整体放缓，高纬环球预计住宅市场的下行趋势将会持续较长时间。

下行趋势仍将持续

高纬环球的报告指出，在消费者支付能力透支、信贷环境继续收紧以及政府对地下金融监控趋严的情况下，中国住宅市场很难重现过去几年中量价齐升的高速增长盛况。中国新的领导层承诺追求更加平衡的经济增长，因此房地产市场将继续执行严格的调控政策。

在今年的“两会”闭幕式新闻发布会上，国务院总理李克强重申抑制投机投资性需求，根据不同的城市情况，因类施策，因城施策。这表明防止房价增长过快仍将是调控的一个重点。此外，更多金融领域改革所衍生的投资产品或将分流原本投向房地产领域的储蓄存款，从而可能对住宅产品的投资需求造成冲击。

因此，在这种调控背景下，开发商在产品定价上更加趋于保守。据报道，一些城市高端项目价格已经下调，并且一些开发商有可能会进一步采取“以价换量”的市场策略。但高纬环球的分析认为，除了在一些存量严重过剩的三四线城市，大规模降价的可能性似乎不大。相反，温和的市场将引导项目开发更加谨慎并与市场需求同步，从而优化开发商的资产负债表。

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰预期，房地产市场会加速洗牌和整合。主要的上市开发商将凭借良好的资金状况和多元化融资渠道，增加其在疲软的房地产市场中抵御风险的能力，即使遭遇市场动荡，表现也会好于规模相对较小的开发商。例如，为拓展美国房地产市场，上海绿地集团最近宣布分拆旗下部分业务和项目在香港上市。以绿地和万科为代表的中国大型房地产开发商积极在海外寻求新的住宅开发项目。

林荣杰还表示：“虽然当前市场的动荡和消极情绪可能在短期内给市场前景蒙上阴影，但是长远看来，基于宏观环境方面的一些积极因素的推动，我们认为住宅销售仍将会保持在一个健康的水平。”首先，城镇化仍将是住宅需求的主导性驱动力量。国务院于3月16日印发了《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，《规划》提出到2020年，城镇化率将从2012年年底的52.6%提高到60%。与此同时，中央政府将继续抑制高端房地产投机投资需求，同时加大普通商品房的供应以满足需求。此外，二胎政策的放开对房地产市场也是一个利好消息。最后，2014年7.5%的经济增长目标，加上持续的经济改革和不断改善的全球外部需求，仍将为就业和收入增长提供足够的支持，进而刺激住宅市场的需求。

减少土地财政依赖

目前，银行贷款无力偿还的现象不仅仅出现在房地产行业。近期，作为太阳能面板制造商的上海超日太阳能科技股份有限公司的债务违约事件，引发了人们对中国金融体系的担忧。根据摩根士丹利数据显示，目前中国债务已飙升至现今国内生产总值的250％。另外，国内的“影子银行”更是增加了中国经济的不确定性。根据穆迪投资服务公司评估，“影子银行”的规模约占国内生产总值的39%到55%之间。虽然以国际标准来看这一比例并不高，但是增长速度很快。

毫无疑问，去杠杆化必将是一个复杂的过程，并甚至有可能影响中国的经济增长。因此，中国政府一直积极地采取预防措施。近期，中国人民银行参照巴塞尔协议III标准颁布了《商业银行流动性风险管理办法》，《办法》要求自今年3月1日起，商业银行需将流动性资产储备保持在资金净流出量的60％，到2018年，该比例要上升到100％。银行系统将建立存款保险制度，并加快利率自由化和推进金融机构利率自主定价权。

与此同时，存款保险将有助于减少潜在的银行挤兑现象和银行违约的传染效应。此外，未来几年中国政府将逐步减少地方政府的债务，具体做法是在各省成立资产管理公司，购买地方政府融资平台债务（主要是银行和信托公司贷款），进行债务重组，以提高借款人还款的可能性。这有别于之前的创建一个统一的中央机构负责购买地方政府银行债务的方案。长远来看，房产税的引入将为地方政府提供稳定的资金来源，并减少对土地财政的依赖。

即便如此，国务院总理李克强曾指出：“个别债务违约难以避免。”高纬环球对此言论的解读是政府意在减少隐性担保带来的“道德风险”和减缓杠杆率的累积。但是允许违约的出现有可能会挫伤投资者信心从而引发信贷紧缩，并触发更多的债务违约，甚至会波及那些开发优质项目并且拥有较强的还款能力的开发商，进而可能会对整体经济产生严重的后果。尽管如此，中国政府正在努力避免金融市场系统性风险的出现。在高纬环球看来，如果中国经济增长急速放缓，政府将会在很大程度上求助于经济的大杠杆——利率、汇率和银行贷款。（作者 李高超）

来源：国际商报

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