同业整顿再掐融资血管，海外融资成本普遍提升
5月16日，中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，在鼓励金融创新、维护金融机构自主经营的前提下，就规范同业业务经营行为、加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。
对此，有业内人士认为，随着同业业务高速增长的态势得到遏制，商业银行表外业务被迫逐步回流表内，将加剧资金面供求失衡的态势，信贷资源稀缺性将进一步体现，房地产融资困境或继续加剧，少数资金周转紧张、销售不畅的企业有可能出现资金链断裂的情况。
有分析指出，尽管此前央行要求对个人住房贷款保证发放，但从现实情况看，房地产开发贷款却呈现收紧的态势，监管层并没有试图开启松绑计划。
对此，房地产业内的看法目前比较一致，以前的主流融资渠道“银行信贷”已经受到严格限制，缺钱的开发商们也正在想尽各种办法进行融资，海外融资、房地产私募基金、保险资金等正在成为地产圈融资的新手段。
海外融资成本普遍提升
近期国内多个城市楼市涌现的降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。
最近一两年，有远见有实力的开发商纷纷赴海外布局，或者与当地企业合作收购项目，或者在海外上市融资。
中原地产研究中心统计数据显示，今年5月份，多家房企合计12次发布海外融资计划，总计融资额度为45.9亿美元。
但是随着美元走强，海外融资成本开始上升，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上。中原地产首席分析师张大伟在采访中表示：“受到美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现的降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨。”
人民币持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的又一扇资金之门正处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。张大伟认为，“房企海外融资的压力将持续加大，人民币贬值将对资产价格出现冲击，而美国退出QE也会明显增加房企海外融资的难度。”
从春节过后这两个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企特别是有海外融资渠道的房企，将更加积极的储备资金。
房地产开发贷款下滑
现在的政策鼓励银行支持保障性住房，因此商业住房从传统领域获取资金的渠道已大不如前。
房地产行业这十几年的繁荣离不开银行的支持。现在，银行对房地产贷款一收缩，地产行业明显感受到了日子的难过。
央行统计数据显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。事实上，房地产贷款增速在历时两年的受限后，2013年有小幅回升，个人住房贷款在2013年也实现了较高增速。而基于地产开发贷款和保障房信贷的挤出效应，曾经作为房地产商最重要的资金来源的银行开发贷款，近年来的占比不断下滑。
4月底，央行发布的2014年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，3月末，地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
从多家银行披露的2013年年报中，也可以看出银行对于房地产项目多持谨慎态度。
中国工商银行2013年年报的数据显示，2013年房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%。不仅如此，2013年工商银行对整个房地产业贷款也减少了236.01亿元。据工行方面称，这“主要是本行继续对房地产业实施严格限额管理的结果”。交通银行2013年年报中也有类似的表述，表示要加强“对房地产贷款实行比例控制，强化开发企业名单制管理和抵质押占比提升管理”。
年报只能从数字上显示房地产行业面临的资金压力问题。在采访中，一位地产商向中国商报记者透露：“鉴于房地产行业的风险问题，银行对开发商放款态度比往年谨慎了许多。而且房地产开发贷款中含有一定比重的保障性住房开发贷款，现在的政策鼓励银行支持保障性住房，因此商业住房从传统领域获取资金的渠道已大不如前。”
该开发商还举例子说：“现在不仅仅是中小开发商，连大型房地产商也受到银行冷遇。最先是审批的时间延长，接着是获得的贷款数额越来越少。”他说，房地产商在银行方面遇冷已是不争的事实。
银行层面意识到风险必然会控制房地产商的贷款，而开发商融资的另一渠道信托公司也开始拒绝房地产开发商了。据用益信托网的不完全统计，2014年一季度，房地产信托发行规模764.8亿元，环比下降39%，一季度新发行的地产信托占比为31.58%，较2013年四季度的35.84%明显下降。
百瑞信托发布的一份报告也指出，房地产信托发行规模和占比出现“双降”，是因为房地产行业近期出现了周期性回落，而更为重要的是，此前出现的兑付风险事件使得信托公司和投资者对于新项目更加谨慎。
再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率，能显著改善开发商的资金状况。
再融资有选择性放行
目前房地产企业去库存压力较大，不少二三线城市出现了楼盘降价现象，再加上受银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。
据统计，在已经公布了2013年年报的地产企业中，其经营活动产生的现金流量净额为负的已经超过四十家，更有超过十家公司经营性现金流量净额低于负10亿元。
今年以来，房企再融资步伐显著加快但是，前段时间陆续有几家企业获批。“今年以来房企再融资的开启，在一定程度上顺应了市场化调节的政策基调，通过资金鼓励使企业开发更多产品投入市场，达到市场供需平衡，解决部分市场问题。”全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示。
2014年3月19日，两家地产公司中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过，4年半之后地产再融资由此正式开闸。
地产专家谢逸枫表示，“此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，意味着管理层对房地产行业的调控思路，从抑制开发商资金向增加供应切换，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。”
与此同时，也有业内人士表示，仅仅几家房企再融资方案得到批准，并不意味着房企再融资将会全面开闸，而是有选择性地放行。
谢逸枫认为，从企业层面来讲，再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率，使经营效率高的房地产企业获得成长所需的资金。再融资开闸能显著改善开发商的资金状况。（本报记者曾静婕）
来源：中国商报
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