新加坡再出重拳为房地产市场降温

新加坡政府2013年1月11日推出新一轮房地产市场降温措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面降温，新措施于次日生效。

全面降温，新政涉及永久居民和本地居民

自2009年以来，新加坡政府已经实行了6轮房地产“降温”措施。这些措施包括对房贷和开发商贷款进行限制，对外国人和企业购买房产征收额外的税收等。

新加坡政府对房地产市场的控制可以说是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越热的情况下，一些银行甚至推出了长达50年的还贷期限，新加坡政府马上宣布第六轮降温措施，限定金融机构房贷年限不得超过35年。

此次降温措施多管齐下，包括收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等条例，同时介入工业房地产领域。

政府组屋方面，政府规定拥有组屋的永久居民不得出租整间组屋，且一旦拥有私宅以后，永久居民必须在半年内出售组屋。同时，购买新旧组屋的贷款条例也将收紧，新加坡金管局规定向银行借贷的组屋申请者每月偿还贷款的比例不可超过月工资的30％，而向建屋发展局贷款的偿还比率上限则从40％降至35％。

私宅方面，外国买家的额外买方印花税将提高５个百分点至15％，购买首个组屋或私宅的永久居民也须支付５％的额外买方印花税，此前无需支付此税种。永久居民购买第二套或更多私宅的税费由3％提高到10％，新加坡公民购买第二套或更多私宅所需支付的税费也分别提高7个百分点至7％和10％。

而在工业房地产领域，则向短期内转手套利的买家实施卖方印花税。如果他们在一年内卖出，必须缴付相当于售价15％的卖方印花税；第二和第三年内卖出，则分别须缴付10％和5％。

难降房价，或短期内影响交易量

针对这次紧急出台降温措施的缘由，副总理兼财政部长尚达曼和国家发展部长许文远均不约而同地把矛头指向目前的低利率大环境和本地房价持续攀升的趋势。

目前新加坡面临的问题是，全球低息环境下，资产不断注入房地产市场。从新加坡国内来讲，对于房价的最大的支撑因素即目前的负利率。目前市场上找到1.1%左右的贷款并不困难，而私宅租金的回报在3.5%-4%之间很正常，这种差价使贷款买房出租成为了赚钱的工具，更不必说房地产本身的升值了，贷款买房非常合算。有人担心利息的上升，但是上升往往是经济转好的表现，比如美国和欧洲经济转好，利息上升，这时可能新加坡经济更好。当经济一片繁荣时，人们就有了更好的持有能力。由于卖家持守能力很强，从而增加了价格谈判的砝码，买家只能出高价追高才能买到房子，买家的追高将导致成交价一直上升，仅通过印花税打压需求达到预期效果有一定难度。

市场普遍认为，新政或在短期内对交易量产生一定影响，但很难降低房价，不过对于市场的稳定健康发展确起到良好作用。对买家而言，这未尝不是好事，只有健康的市场才能保证买家的利益不受损。

就发展商而言，尽管新政产生一定奏效，但新政后首个开盘的私宅项目第一天即卖出235个单位，市场人士认为：市场反应相当不错。欣乐国际执行董事麦俊荣对项目的反应表示意外。至于发展商是否会有更多折扣，则表示目前尚不确定，必须看市场动向才能决定。

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