中国地产商拼爹排行榜

今天早上，一勺君有一个突发奇想，如果将全国地产百强名录中的房企进行不同限定词归类划分，会出现什么结果？

若按照当下最流行按照销售额与销售面积划分，大致可分为1000亿元级别，500亿元级别，200亿元级别与100亿元级别。这一类别中，万科胜出。但若按权益销售额，预计万科就会让出老大哥位置。

若按照售价划分，大致可分为如下几类：售价2万元，售价1万元与1万元以下。那么，年内改换门庭的绿城就可能以2.2万元单价居首（纯商业地产除外）。

若按照土地储备的地点分类，在三四线城市，恒大与碧桂园一定领跑，但是要论一线城市的土地储备规模，那么，备受媒体冷嘲热讽的合生创展则可能是最大的优质地主，其他开发商拼出土地天价的时候，合生的朱老板则颐养天年，喝茶聊人生，正眼不瞧你一个。

若按照能够动员的外部资源来计算开发商的潜力值，大致也可分为以下三类：拼钱，拼爹与拼兄弟。

土地储备、单价、销售额等排行榜太常规了，一勺君今天来点刺激的，发一个非正式、不完全统计、但绝对原创的地产商拼爹排行榜前五强。

遵循以下榜单制作原则：主观化，去权威，追求吐槽与互动。如有得罪、雷同，纯属刻意。拼爹指数由低至高共分为1—5级。拼爹指数越高，意味着从母公司获取实质性与品牌溢价的能力更强。

中信地产

拼爹指数：5

看点：背靠中信集团，中信地产面向客户（C端）与政府（B端）均有兄弟助阵。面向C端，自家兄弟有中信银行、中信证券、中信信托、中信信诚人寿、中信旅游、中信出版、中信健康医疗。面向B端，同门大哥有中信建设、中信环保与中南市政总院。

在C端生意中，中信地产通过一张会员卡——中信会拉拢与保持新旧业主的热度与忠诚度，金融、旅游与医疗资源均可在这张卡里放置不同内容的增值服务，让卖房子这件事情真正有技术含量起来。借助于中信地产攒局，中信集团中的金融、医疗与旅游生意都获得了精准的交叉营销的机会。

在B端生意中，中信地产减少单独拿地，组成联合体，一起与政府谈，结果往往可以拿下千亩万亩大单。项目拿下后，各个兄弟都有生意可做，环保、城建、设计与地产业务各得其所。
目前，这样的B端与C端生意都各有落地，化学反应明显。在中信地产的500亿元之路上，拼爹生意将持续发光发热。但中信集团的老大常振明说了，集团业务协同运作，实际上来自于兄弟公司的市场化意愿，靠硬推是不行的，协同应该上升到商业模式、经营哲学的高度上。

北大资源

拼爹指数：5

看点：在动员教育资源方面，北大资源应是皇冠上的明珠。这个明珠与地产生意相结合，孕育的是一个朝向未来五年在二三线城市有绝对核心竞争力的特色房企。当然，北大资源是这么定位自己的：资源整合型城市运营商。

北大资源的母公司是北大方正集团，后者隶属北大资产经营中心，是全国著名的规模千亿元左右的校办产业。方正集团现已发展成为旗下拥有北大方正信产集团、北大医疗集团、北大资源集团、方正金融、方正物产集团的投资控股公司（详见下图）。

过去十年，万科单一住宅模式从100亿元开始卖过了1000亿元，未来，一个新的巨头会从复合型模式中崛起。一勺君一直有一个信念，一个受人尊敬、有核心竞争力的房企是从常识中诞生的：做有人住的好房子。那么，未来可能还有一个常识：将教育、医疗两大资源与地产嫁接，将产生下一个十年的明星房企。这两大领域都是距离老百姓最真切、也最容易付费的领域，与地产的化学反应，将真正催生下一个巨头。

会不会是北大资源？面相不错。在北大资源的同门兄弟里，金融，医疗与教育都是垂直领域里的佼佼者。北大医疗是中国众多三甲医院的投资商，北大教育则涵盖北大品牌附属幼儿园、小学与中学，并且与北大资源签订了排他性的引资办学协议。

最关键的是，在不久前（9月16日），在香港上市的北大资源控股与母公司做了一个涵盖12个地产项目、涉资19.34亿港元的关联交易，其中，重庆项目体量过百万平米，超过50万平米的项目也不在少数。交易过后，北大资源集团的几乎全部地产项目注入了上市平台。上市后，如何做？

北大资源把愿景写进了公告，未来三年，建立30个北大社区医疗保健中心与30个北大附属幼儿园，服务40万个居民，其中一半是北大资源业主。

华润置地

拼爹指数：4

看点：华润置地的发家坐大得益于母公司华润集团的“孵化器”策略，路径有二：其一，母公司华润集团单独拿地，在时机成熟后，以资产包的形式，轻微溢价卖给上市公司，解决后者的土地储备与后续发展问题；其二，母公司华润集团与华润置地联合拿地，时机成熟后，上市公司以现金+新股形式，收购母公司相关地产权益，这样的关联交易，可以大大解放上市公司的资金不足难题，所谓“扶上马、带一程”。

随着华润置地业务坐大，拼爹生意转入新层面。孵化器玩法开始大大减少，但借助于华润集团海外声名，华润置地在境外事实上有一个巨无霸的担保融资平台，其拼爹红利体现为：华润置地享有内房股在香港市场最低的融资成本，平均融资成本在5%以下，2013年加权平均有息负债的利率仅为3.7%。

一个点的融资成本优势，放在地产行业净利润率普遍走低的背景下，那等于是比同行多了一个点的净利润率。当然，大家也都看到了，华润这几年万象城与五彩城开始布局了不少，每年销售物业近700亿元，还能保持这么大规模的投资级物业，诀窍在哪？当然是资金红利。

远洋地产

拼爹指数：4

看点：去年经过一系列重组，远洋地产加强了自身的中国人寿大股东背景，并形成了南丰中国担任第二财务投资人的股东局面。立足当下，今年年中，远洋地产发行了两笔五年期与十年期的投资级债券，共计12亿美金。这应该创造了中国房企发行美元债券的规模记录，算下来，两笔债券的综合平均利息仅仅为5.3%。

远洋地产的当家人李明很清楚，这样的规模与利息成本与中国人寿的背书有莫大关系，未来，融资规模与成本的亮丽表现，中国人寿还会是海外投资者下单远洋地产的重要参考。同时，在养老地产成为下一个十年的地产机会时，远洋地产有机会通过中国人寿的金字招牌，成为这一领域最受信赖的养老物业投资商。一勺君觉得，在资本市场帮着站台是一方面，一旦远洋地产的养老物业到达一定的规模，中国人寿还会是它实现利益退出的金融化渠道。

方兴地产

拼爹指数：3

看点：方兴地产身世其实一般，07年上市时，一个位于北京长安街的凯晨广场就可以站到其资产总量的1/2，大股东背景是中化集团——一个做大宗商品外贸生意的央企，——它还一度控制着另一家上市房企远洋地产，但2010年后，央企地产退出令出台，方兴地产的央企地产牌照越来越值钱，中化撤资远洋地产，集中注意力做大方兴地产。

外贸央企有两个好基因，其一，有金融眼光，与国外买家打交道，练就了一身玩金融的本事，频繁出入资本市场，游戏规则熟，信用等级日积月累也可靠；其二，见过大世面，有服务精神，品味不错，高档酒店与港口运营有不俗的心得。

这两个好基因都体现在了方兴地产身上：融资成本低，形象品味好，高档酒店与写字楼业务可以拆分成又一个上市公司金茂投资。除了万达，方兴地产可能是中国豪华酒店最大的投资商吧。如今，方兴地产已经是中化系统里最具盈利能力的业务板块，反哺母公司已经正在发生。

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