物流房地产牛市还未结束

　　2分钟成交额超过10亿，38分钟突破100亿。毫无意外，今年的“双11”阿里再一次创造了新纪录。在“双11”开闸一个小时后，巨大的订单量像洪水般袭向了仓储物流平台。事实上，仓储物流并非只有“双11”期间如此火爆，随着近几年电子商务的迅猛发展，物流开发商们也迎来了一个又一个的发展机遇，仓储租金是不是也如“双11”一样又上新台阶？

　　然而，仲量联行最新数据显示，全国仓储市场的平均租金在过去几个季度里表现出一个出乎意料的发展态势，即仓储市场租金增幅放缓：从2011年绝大部分时间同比增幅超过10%的历史高点，降至2014年绝大部分时间基本持平的状态。

　　显然，这一增速减缓的状况似乎与我们的直觉相违背。毕竟，众多市场人士此前都认为，仓储市场是供需基本面失衡的供应层面受到政府土地政策和其他优先考虑事项的限制，而需求层面则受到中国消费市场不断扩大的提振。那么，业主还能继续拥有定价能力吗？

　　随着中国经济增长的放缓，许多企业在吸纳仓储空间方面已采取更加保守的姿态。但由于电子商务等关键需求驱动因素仍然保持坚挺，上述解释并不足以说明问题。导致仓储市场租金增幅减缓的另一个因素是，市场均值的测评指标对仓储存量的构成变动相对比较敏感，特别是租金相对较低的二线城市，其仓储供应相比一线城市更充足。不过，这种发展趋势也并非租金增幅近来放缓的全部原因。

　　整体来说，仲量联行市场分析人员认为，全国仓储租金增幅放缓主要有两个原因：首先，一线城市的仓储租金增幅放缓是由于受到卫星城市的影响。卫星城市是指地处一线城市行政区边缘的市场，卫星城市也靠近各条主要公路，并可提供更多价格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分别是上海和北京的主要卫星城市。卫星城市对租户的一个主要吸引力在于，它们可提供比一线城市便宜25%的租金。目前，一线城市仓储市场业主的很大一部分业务是与卫星城市的业主开展竞争，导致其租金快速增长的幅度缩小。

　　其次，目前部分规模较大的二线市场，如沈阳和成都均处于首次供应量大量激增的局面，导致短期内空置面积增长，同时局部的租金优惠措施导致全国平均租金增幅降低。尽管短期内可能存在局部地区供过于求的状况，由于消费增长和制造业向内地转移等长期发展趋势将继续推动仓储需求的增长，预计仓储市场的空置率将逐步下降，租金也将逐步回升。总体而言，成熟物流园区的项目业绩表现将好于新兴周边市场。通常，新兴周边市场的土地价格相对更为低廉，但其需求往往需要更长的时间才能得以实现。

　　业内人士认为，尽管从全国范围来看，目前仓储市场的租金增幅放缓，但随着二线城市供应热潮的结束，二线城市的租金将再度上涨，预计全国仓储市场的租金增幅将再度回升。与此同时，预计一线城市仓储供应的减少土地供应政策更加趋紧所致将有助于减少其空置率，推动其租金适度增长，而卫星城市的总体数量预计将会增多，并继续保持强劲的增长势头。

　　那么，中国物流房地产市场的牛市到此结束了吗？其实根本还没有。

来源：证券时报

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