楼市调控下 保障房和商用房产成信托新出路

由于房地产调控持续加码，加息和上调存款准备金率被一致认为是近期将轮替使用的宏观调控政策，信托公司在2011年迫切需要寻求新出路。

全国社保基金理事会近日首次为地方保障房项目提供信托融资。此次保障房信托主要是社保基金、信托公司与政府的合作，可以说是信政合作的新发展和新突破，同时也是信托公司参与国家扶持产业里程碑式的新发展。

推基金化产品突围市场

由于房地产项目受限，贷款类资金的运用方式逐渐减少，很多信托公司选择发行“基金化产品”来进行市场突围。据相关人士表示，所谓基金化产品，就是委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有并有权支配的资金交付给受托人，由受托人根据信托文件的规定运用信托资金。换句话来说，就是把资金统一放到一个“资金池”中做分类投资，即一开始不确定具体投资项目，而是在资金到位后通过单一或组合形式投资于优质企业及项目，这类产品的运作模式不局限于某个单一领域，而是转向大范围、多领域，比如矿产资源、能源、地产等都是投资领域的备选方案。基金化产品的优势在于可以规避监管限制，投向灵活，同时也要注意合同细则，减少投资风险。

对于可以有效地规避监管，业内人士告诉商报记者，因为没有确定的投资领域，并且投资项目可以组合投资，所以在操作上也相对灵活，一定意义上也能分散风险，当然最重要的是在房地产信托监管的大力度下能有效地规避监管限制。这对于信托公司是一个很好的出路。针对日益严格的监管，信托公司必须从专业化角度，在法律允许的前提下实现自身利润的最大化，这也是立足信托行业的根本之一。由于基金化产品的资金运用方式比较灵活，并且这类产品的投资范围更加广泛，相对而言它的收益自然也会水涨船高，但是其也存在潜在的风险。所以，投资者在购买此类产品之前，最好对产品所在的信托公司有所了解，有实力的公司相对而言会选择比较优势的项目，或者直接为这一项目做第三方担保。同时，投资者也要仔细阅读合同细则，规避可能出现的投资风险。

对于基金化产品，业内人士纷纷认为，这是信托公司提高自主管理能力的突破口，不仅将成为信托公司新的利润增长点，同时也有助于信托公司培养自身的资产管理能力，同时，这也是监管层鼓励的方向，可谓是一箭三雕。

高端理财平台服务专业

所谓高端理财平台，是指类似于私人银行的服务，为客户提供专业个性化的金融服务。

随着银信业务和房地产信托的监管非常严格，越来越多的信托公司在思考一个问题，是否应该回归到本质，走向高端理财产品的个性化服务。在中国这个蓬勃发展的市场，信托产品走向个人客户不再是梦想，目前中国的财富总额以及富裕家庭的数目正在迅猛增长，中国2009年的高净值个人达到了47．7万，全球排名第四，仅次于美国、日本和德国，中国的财富管理市场前景一片大好。目前监管机构给信托计划投资者定的范围基本为可投资资产在300万元以上的高端客户，并且信托公司投资机制非常灵活，在某种程度上也能契合高端客户的需求，走个性差异化路线。为高端客户制定专业个性化的投资方案，提供专业化的理财知识可以说是信托行业的明天。

有关人士表示，高端信托产品都是个性化的，为每一个客户量身定做的。每个产品都会以满足特定客户的投资需求和通过客户拥有的资源条件来制定出最符合客户的投资项目。通道型的银信合作业务基本走到了尽头，虽然这类业务的规模仍不断增长，但信托管理费率却在急剧下降。而房地产信托在短期内依旧不会大范围发行，信托公司和房地产之间的缘分也在受“大家长”银监会的监管而裹足不前。所以，信托公司必须重振旗鼓，整装待发，走专业化、差异化的发展道路。

保障房商用地产或成机遇

目前大多数的房地产信托业务都是在为商业房产融资，而这部分业务因为房价居高不下，以及风险较高，而受到银监会的大力监管。当前，国内房地产市场泡沫主要集中在商业住宅领域，而保障房、商业地产则有可能成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。并且这也是政策导向，国家正在大力投资建设保障房。然而保障房的资金问题一直是困扰保障房健康可持续发展的主要问题，如果信托公司通过合法途径对保障房进行有效的融资建设，这不仅可以解决保障房的资金问题，也为信托公司提供了一条新的出路。

关于投资保障房和商业住宅的利润问题，有关分析专家表示，虽然商业住宅收益较高，但是趋于政策压力，并且具有相当大的风险以及波动幅度，也并不是一本万利的投资方式，而如果做保障房、商业地产等领域，虽然投资收益也许不如商业住宅，但是规模一旦做大，收益也会相当可观，最重要的是其受到政策扶持，风险及波动各方面都将有所保障。

保障房建设是“十二五”规划的重点，在房地产信托严控的今天，受国家政策扶持的保障房是个很好的选择。据商报记者了解，此次保障房信托主要是社保基金、信托公司与政府的合作，可以说是信政合作的新发展和新突破，同时也是信托公司参与国家扶持产业里程碑式的新发展。

据有关报告分析预计，得益于高速的经济发展，2011年亚太房地产市场将继续提供广泛的投资机会，其中中国商业地产价格或将迅速上升。所以，投资商业地产也不失为信托公司的一个上佳选择。报告认为，在中国、印度和巴西等主要发展中国家，以及受惠于这些发展中国家而经济腾飞的发达国家和地区，商业房地产将会有比较高的需求，商业房产的投资领域被广泛看好。

在种种政策的严控下，信托行业在不断地突破外部条件的限制，寻求自身力量的飞跃，信托行业可谓是“带着镣铐在跳舞”，但是这也为信托行业寻找更宽阔更丰富的发展平台提供了契机。不在发展中成长，就在发展中灭亡。信托公司如何在竞争激烈的金融市场分得一杯羹，相信他们已经寻好出路，做好打算。

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信托投资需要较高风险承受能力

由于信托投资的准入金额较高，所以投资者在进行信托投资的时候，必须对所在的信托公司，及相关的业务，风险可控程度要有一定的了解。在投资时要尤为审慎，特别是在监管趋紧的背景下，2011年信托理财应更注重“稳健”。

同银行理财产品一样，在信托理财产品的选择上，投资者购买时也需要选择适合自己的品种，并不是收益越高的越适合，要综合考虑各方面的因素。中高收入群体可以更多关注“性价比”较高的信托产品，这类产品门槛一般在百万元左右，但预期年化收益率接近10％，并且要指出的是，这种产品比较适合中长期投资，如果想短期内得到较高收益率，则不建议选择此类产品。而对于资金量相对较少，同时偏好有稳定收益率的投资者，可以购买银信合作产品中的信贷类产品，不过在购买时投资者要仔细阅读产品说明及购买合同，对这款产品的资金投向及运作方式都要有一个详细了解及分析。有关专家建议，在投资项目的选择上，投资者可以选择将资金投向工商企业、基础设施等项目的产品上，同时也可以选择实力比较雄厚的信托公司，相对而言，在投资选择时会选择比较优质的企业及项目，投资者可以适当规避不必要的投资风险。对于逐渐兴起的艺术品?穴玉石、字画等?雪相对另类的信托投资产品，投资者不应盲目跟风，更要注重其内在风险。毕竟每个新兴市场的崛起，有其内部的不稳定因素，投资者要格外注意。

作者： 陆婷婷 曾雅杰 来源： 上海商报

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