中国商业地产的春天

　　2011年伊始，国务院再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　那时，距离春节还有8天，一只重拳再次砸向让人欢喜让人忧的房产市场，而位列新国八条第一条的，便是“进一步落实地方政府问责制”。于是，在这个初春，全国几十个城市相继颁布地方细则，“限购”无一例外地再次出现在各地方细则中。与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了拥有两套住房者再次购房的口子。限制购买，无疑成了今年的主基调，有人将2011年称为“限购大年”。

　　从2010年开始，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化，不在调控范畴的商业地产的成交量占比明显上升，一个不争的事实是，不甘心进入炒大蒜、绿豆行列的民间资金开始寻找出路，房地产中以往“只可远观不可亵玩”的商业地产成了众多投资者、开发商钟情的“硬通货”，纷纷弃宅从商。一份市场调查显示，后调控期的首选商业地产的投资者，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%,选择股市的最少，只有8.5%。

　　于是，坊间流传“2010年为商业地产元年，2011年是商业地产大年”。

　　莫非楼市中真的存在“宅”、“商”销售此消彼长的杠杆定律？毕竟，商业地产是国民经济发展的重要增长点，它有别于住宅地产，是投资型市场，投资资金回流慢，需要巨大的资金、精准的定位、长期的营运、专业的管理、严谨的监督，才能有稳定的回报，不能像操作住宅地产一样，以直接产权销售迅速获取利润。

　　记得电影《立春》中，蒋雯丽有这么一句台词：“立春一过，实际上城市里还没什么春天的迹象，但是风真的不一样了，它好像在一夜之间变得暖热潮湿起来，”

　　从宏观市场，到微观市场，吹进商业地产市场的风，已经变得暖热潮湿起来……

　　{现状}

　　剑指住宅的政策调控带来楼市格局变化的春天

　　从2010年到2011年，中国楼市面临了贯穿两年的房地产政策调控，从2010年的1月调控初期国十一条出台，4月新国十条出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策，楼市调控全面展开，到8月，京沪深杭四地银行全面叫停第三套贷款，10月全国多个城市出台限购令，11月公积金贷款全面收紧，年末调控走向深入，直到2011年2月新国八条各地方细则出台，政府一系列的楼市调控剑指住宅，在贷款、利率等方面都实行了收紧政策，使得购买住宅与商业地产间的信贷杠杆不再，促使楼市格局发生了变化。

　　来自戴德梁行的数据显示：2010年5月，重点城市住宅成交面积全部下跌，总跌幅达45.72%。开发商和购房者观望情绪严重，30个城市总成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44.18%。

　　就2009年-2010年杭州写字楼、住宅成交套数走势来看，2010年4月新政之后两者销售套数开始有了明显的变化。2009年全年杭州写字楼销售637套，而在2010年销售3123套，数量增长了近5倍。住宅的销售套数则由2009年的66319套跌至2010年的35960套，下跌了近50%。

　　商业地产凭借仍然保持着的“5成首付和贷款利率为基准利率1.1倍”的投资门槛，开始走俏，有着批量甲级写字楼的钱江新城迎来了杭州以及其他城市购房者的关注和下单。

　　今年初，一位宁波80后年轻女子独自驾着劳斯莱斯来到杭州钱江新城的泛海国际项目现场，打算一次性付款买下整层写字楼，据工作人员介绍，这位姑娘是为她在宁波的公司到杭州来开办分公司，其中部分作为杭州公司自用，部分用来出租，“这位姑娘说，就算公司经营不利，至少作为固定资产的整层写字楼会得到保值增值，说不定获利会超过公司经营。”

　　这位宁波姑娘的话或许代表部分写字楼购买者的心态：自用与投资兼而有之。而不少公司也开始通过购买固定资产来保持公司货币的价值。据记者了解，位于天目山路的杭州天际大厦，目前尽管还没有开盘，但因其地处黄龙商圈的稀缺地段、超前设计理念以及本身高品质的定位，已经吸引到足够多的客户的眼球。

　　杭州2010年下半年写字楼成交量前五名的楼盘中，除钱江国际时代广场和中华·钱塘航空大厦为酒店式公寓和写字楼的混合物业外，信雅达广场、杭州东部国际商务中心，以及泰地·北上新城三个楼盘均为酒店式公寓。

　　酒店式公寓以其“住宅办公”的双重身份，以往在市场上不温不火，但在调控政策下，酒店式公寓因为投资成本相对较低、购买套数不受限制，而迅速蹿红市场，特别是一些地段较好、交通便捷且带精装修的酒店式公寓，一开盘就热销。

　　2010年10月，杭版限购令出台后，作为商业地产中的重要一员，酒店式公寓销量逐月攀升，10月，杭州主城区酒店式公寓共成交361套；11月，成交880套；12月，成交1401套。在此过程中，包括良渚文化村“春漫里”酒店公寓、中凯东方红街酒店式公寓等，都受到极大的关注。当然，除了不受限制的政策便利性外，这些酒店式公寓，都各自身处自己所在区域的核心商业区，周边配备足够让人心动的利好，无论是良渚的环境，还是火车东站的交通，都让人怦然心动。

　　此外，商铺，包括社区商铺都受到了不同程度的青睐。据科威国际不动产商业地产部的刘芊介绍，新政以来，杭州商铺成交从售价到面积并没有太大的变化，但是客户的购买意向发生了倾向性的变化，以往首先关注的是住宅，而现在咨询的次序则了商铺-写字楼-住宅。他们代理销售的华丰地块某商铺项目，有2/3的客源是温州人，“以前温州人扫楼，现在开始扫铺啦”。600多平方米的商铺，每平方米均价3万多元，尚未做什么宣传推广，只通过渠道销售，便已去化大半。

　　毫无疑问，剑指住宅的房地产政策调控下，楼市格局的变化为商业地产送来了一缕春天的利好暖风。

　　城市多核心发展带来商业版图扩展的春天

　　随着城市的发展，杭州地域与空间的跨度越来越大，已从“西湖时代”走向“钱塘江时代”，已逐渐由单一中心向多个中心发展，而建设100个多功能城市综合体的规划，为杭州商业格局打开新局面，也为杭州的商业地产投资提供了全新天地。

　　商业地产的业态有很多种，写字楼、酒店、餐饮、酒店式公寓、商城、社区商铺、地铁上盖物业等等。纵观杭州目前的商业地产，其中不乏可圈可点的项目。

　　钱江新城——杭州的CBD，多年来，钱江新城在政府的倾力打造下，目前已经完成基础设施建设，实施景观绿化100多万平方米，13个政府投资公建项目，30多家企业集团落户。中华·钱塘航空大厦、高德广场、来福士广场、泛海国际中心、华联UDC、宏程大厦、迪凯国际、东杭大厦等一座座气势雄伟的写字楼拔地而起，使钱江新城成了众多外资银行、保险、期货、咨询等金融业上下游行业以及IT等行业集群入驻地。

　　据悉，未来钱江新城商业的总体量含地上和地下将达到70万平方米。随着地铁线的贯通，其余城市综合体的拔地而起，钱江新城的商业地产将有一个非常大的提升空间，这使得包括中华·钱塘航空大厦、中豪·五福天地等在内的商业项目，在目前的市场上受到积极的追捧，比照目前钱江新城住宅的价格，这里的商业地产市场恍然间让人有种“价值洼地”的感觉，类似住宅与写字楼间价格如此倒挂的现象，在北京、上海等大城市的CBD区域很难想象，这给了这里的商业地产以遐想的空间。

　　2010年4月，万象城购物中心正式开业，这里汇集了众多首次进入中国内地或杭州市场、代表国际最高行业水准的品牌商家：如泰国尚泰百货、Olé超级市场、拥有IMAX影厅的中国香港百老汇影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场、NOVO新概念、新加坡特色书店Page one、苏浙汇、大食代美食广场等；同时，还有国际品牌LOUIS VUITTON、DIOR、FENDI、MIU MIU等旗舰店，丰富的业态组合，加上精彩的活动，日客流量高达4万人次，俨然已成为杭州乃至浙江的顶级时尚地标。

　　24万平方米的万象城是集大型购物中心、甲级写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多城市功能为一体的大型都市综合体项目。在钱江新城的发展中，万象城扮演了一个区域发展的发动机的角色，它的出现，标志着杭州从传统的以百货超市为主的商业时代进入到都市综合体时代。这将是杭州未来十年甚至更长时间的城市发展模式。

　　世贸丽晶城EAC——黄龙商圈租售并举的三高型写字楼，2006年初次亮相杭城的EAC便提出了“只为世界500强”的口号，接着不断联手全球领先的服务式写字楼运营商雷格斯、酒店式服务公寓运营商奥克伍德、全球著名的餐饮及后勤服务巨头法国索迪斯、全球房地产服务五大行之一的仲量联行等世界级品牌服务公司，以服务世界500强的标准完善产品，现已吸引了瑞士信贷银行集团、新加坡星展银行、德勤商务咨询公司、奔驰、星巴克、帝宝星、平安银行、东芝电脑、罗氏诊断、珀莱雅控股、正佳投资集团等世界500强及国内外知名企业入驻，入驻率已达90%。

　　EAC作为老城区综合体的开拓者和引领者，将租售并举结合得非常完美，目前平均租金为6.8元/平方米/天，入住率已经超过95%，实现了高租金、高入住率、高品牌企业的“三高”。

　　坤和中心——浙江首个LEED金奖写字楼，地处武林CBD的坤和中心衔接杭州大厦购物城与西湖文化广场，总体量11.2万平方米，是门户地表性城市综合体，由德国著名的GMP建筑师事务所担纲建筑设计，硬件配置全部采用国际一线品牌，在智能化及绿色环保方面的成就成为同类项目的翘楚，成为浙江首个美国绿色建筑委员会颁发的LEED认证金奖写字楼。

　　翡翠城——城西一站式生活服务的社区商铺，作为城西板块西溪湿地旁的一座“袖珍城市”，未来有近10000户住户，区域内缺乏大中型超市和大型餐饮。翡翠城在规划初期便将社区生活各个方面综合考量，5万平方米的社区商业中心，与沿街而立的东南区风情商街近在咫尺，共同组成具有周边核心影响力的社区商圈。

　　此外，尚在规划、建设中的商业地产项目更是为构筑杭州城市未来商业格局提供丰满蓝图。

　　如2010年开工的国大城市广场，三年后，原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的大型品质生活综合体。据悉，未来通过地铁上盖物业建设、区块改造、杭州国际大厦改造等工程扩充中心区域的发展空间，武林商圈将会更好发挥中心商圈的商业价值凝聚力。

　　位于下沙核心区域的金沙湖动工建设则开启了杭州东部商务新中心。目前在金沙湖板块内，希尔顿酒店集团已正式入驻；集办公、居住、休闲、购物、商贸、娱乐为一体的综合商业项目——盈都商业广场项目也已经正式签约。总投资一亿美元的天福广场将建成功能全面的集办公、休闲、购物、娱乐和商务为一体的综合体；而投资达15亿的下沙三甲医院也将于2011年年底投入使用。随着区域的持续开发建设，金沙湖板块所具有的聚合能力将会发展得越来越好。

　　2010年，杭州新天地集团揽下新天地板块5宗商业用地，以“一心、一环、两轴、四区”为总体架构的百万平方米地标性城市综合体即将启动，志在将城北打造成杭州次级商务商业中心。

　　2010年3月，港铁入股杭州地铁，据悉，香港铁路有限公司将出资22亿元，与杭州市地铁集团合作成立特许经营公司，获得杭州地铁1号线25年特许经营权，其营运模式的核心就是地铁上盖物业，这在杭州属于全新的商业领域。

　　2010年11月，银泰奥特莱斯与中大房产订立框架协议，杭州银泰将以2000万元收购中大房地产转让的杭州中大圣马置业有限公司40%股权，共同打造城北百货航母中大·圣马广场，拟开发成集零售、商务与住宅于一体的综合体，其中零售部分将以银泰品牌经营。

　　而之前的银泰都市综合体、44.95公顷的蓝孔雀综合体以及建工丽晶湾则拉开了城北申花板块的CBD建设序幕。

　　那些弃宅从商的热钱

　　带来投资心理变迁的春天

　　提到中国楼市，我们无法回避这样一个事实，那就是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时间里，成了人们的第一投资品。以温州炒房团为代表的民间资金以快进快出的动态在楼市里大量翻滚；其他如外资基金、私募资金、国际游资也时有出现。这些资金的最大特点，就是短期、套利、投机。

　　资本的逐利性决定它在进入以居住刚需为第一目的的商品住宅市场时，考虑的不是自己居住，而是有没有上升空间和有多大的赢利机会，这在某种程度上是导致了房价高涨的一个重要原因。

　　经历了去年来一系列旨在遏制房价过快过高上涨的严厉调控，尤其是一纸限购令让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，向四处散去。

　　可是，除了炒大蒜、绿豆，还有不争气的股市，民间资本仍对房地产情有独钟。在通胀的压力下，为了避免货币资产大幅缩水，投资购买固定资产，以固定资产保值成为了许多资金持有者的选择。“二次调控”停止了三套及以上的住房贷款，商业地产不受政策影响仍然保持着首付5成的投资门槛，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。

　　在住宅市场难有起色的情况下，酒店式公寓、写字楼、商铺开始走俏。去年底，一家企业看中钱江新城某写字楼，下定单吃进几个整层；今年3月，上海有投资客一次购买十几套商铺。种种迹象显示，许多资金开始弃宅从商。

　　此外，2010年允许保险资金投资未上市企业股权以及不动产，意味着商业不动产、办公不动产又迎来了一股新的资金。

　　各路资金的注入对需要巨大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但同时也是一把双刃剑。以民间资本为例，所追求的是短期见效的利润；而动辄十几个亿投资的商业地产需要长期的专业运营，才有稳定回报。“以商铺为例，一般需要两三年的养铺期，这个过程投资者是否承受得了？”五合智库总经理邹毅表示，若是将商铺进行产权销售，只追求短期利润，炒高的是铺价，套牢的是投资者和商户，无法实现商业地产的真正使用价值。

　　有资金流入固然是个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。

　　{动向}

　　土地市场商业类用地占比上升

　　就商业用地与住宅用地面积的比例来看，2010年有了较大的逆转，调控政策下商业地产用地的成交量开始显露，2010年共出让土地108宗,面积近340万平方米,其中商业用地约113万平方米，占总出让面积的33.3%,较2009年同期上涨近2倍。

　　2010年出让的41个商业地块，西湖区出让商业金融用地面积居首，共成功出让8块金融用地，成交面积约386600平方米，其中杭政储出[2010]33号文化旅游商业用地，出让面积192015平方米，为当年出让最大的商业用地。同时江干区、拱墅区也有多块商业金融用地成功出让。钱江新城目前是杭州甲级写字楼供应最大的区域，很受关注，2010年年末该区域成功出让了一宗商业金融用地，成交楼面价9046元/平方米。

　　2011年以来，受调控政策影响，杭州的土地市场也是商业类用地占据绝对多数。统计数据显示，今年以来，杭州主城区仅2月28日成交了4宗商业金融类用地。

　　从城市中心区实际成交的土地价格可以看到，地段的稀缺性导致所有城市中心区的土地价格直线上升，这对于商业综合体来说，最直接的影响就是租金的同步大幅提升，在商家利润增长速度不及租金的情况下，商家的盈利空间将被压缩。

　　另一方面通货膨胀以及国家节能减排政策的推行，导致能源价格提高，从一般商业运营的经验数据来看，商业的能耗成本约占总支出费用的10%-30%，占到总销售额的1%-4%，这样压在商家身上的成本负担再次增加。

　　为了在同等租金下增加商业综合体的竞争力，对于开发企业来说，降低商业的运营成本是出路之一，而运用高科技生态节能技术节约运营成本将成为一大趋势。

　　地产商重新布局，多行业进入商业地产蓝海

　　去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，并且均有表示将专注于二三线城市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局阶段，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。

　　五合智库总经理邹毅表示，由于商业地产具有资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发。从一定程度上讲，2010年开始至今的楼市调控是一次推动开发商转变经营策略的机会。“对开发商来讲，将住宅市场上的获利投入到商业地产的开发中，不仅可以避税，还可以持有自己的酒店、写字楼等商业不动产，除保值增值外，还可以融资。”

　　由于国家针对房地产从严的信贷政策以及房地产上市企业融资暂缓审批等事宜影响，使得商业综合体的开发门槛由于受到资金的限制也变得越来越高。此时一些非房地产开发企业如银泰、国大，积极开拓商业综合体市场，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发，引导商业综合体的新时代。有理由相信，这些非房地产开发企业拥有雄厚的资金优势，同时其产业链整合能力对于商业综合体的运营能起到关键作用，未来必将成为一股不可小觑的力量。

　　投资环境吸引超百家世界500强进杭

　　杭州作为华东地区的经济中心，具有强大的消费能力和消费容量，商业基础十分优越。然而长期以来，杭州的住宅市场和商业地产市场存在着严重的价值倒挂。以钱江新城为例，一线江景住宅每平方米高达五六万元，而一线江景写字楼每平方米则是3万多元。

　　这个现象让很多人觉得奇怪，因为在租赁市场，通常商业地产的投资回报率为7%-8%，高过银行存款利率，而住宅的回报率则为2%-4%。但是在买卖市场，住宅明显高于商业地产，一年甚至几个月，就会有十几万甚至上百万的利润，而写字楼的价格相对稳定，即使在住宅调控严厉的2010年，钱江新城写字楼一年最多每平方米上涨800元。于是，在住宅市场买卖火爆的行情下，更多投资者愿意将资金投入住宅进行短线炒作，而不愿意进入商业地产。

　　业内人士指出，写字楼市场跟一座城市的经济格局有着千丝万缕的关系。杭州是长三角南翼一座开放型城市，作为浙江省省会，近年来经济发展极其迅速，受到了越来越多服务、金融、保险、医药、IT等行业的青睐，在2010年杭州写字楼租赁市场，这些行业成为主力军，租金稳中略扬。

　　2010年7月12日，美国默沙东公司在杭州经济技术开发区破土新建3万多平方米的工厂，是其在亚太地区规模最大的工厂之一。许多外资企业被杭州政府的经济扶持、经营环境以及当地劳动力素质吸引而来，目前已有超过100家的世界500强企业在杭州落脚。这些企业的入驻都将为杭州商业地产带来新的活力。

　　谨防商业地产中的倒春寒

　　商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的发展起到了拉动作用，且促进国民经济持续向前发展的势头已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。

　　商业地产形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。

　　随着城市化进程的发展，常见于一线城市的商业综合体开始出现在二三线城市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，如今，像万象城这样的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿态，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。

　　城市商业综合体一般都是地标性建筑，应对城市进行科学布局和配置，充分考虑区域特点、市场容量和消费水平，是一项系统工程，涉及诸多方面，需要与周边城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合型人才等。而商业综合体必须通过长期专业而全面的营运，才能得到稳定回报的特性，对开发商来讲，投资这样的商业综合体项目，动辄至少十几个亿，必须要有强大的资金做支撑，还得有长期的商业营运能力，并设立严密的监督机制，不能追求短期利益。

　　而对于民间投资者，短期获利为目的的炒作无疑会制造一股倒春寒。毕竟，目前的市场形势只为商业地产的春天带来了动力引擎，真正的商业地产春天，还在于国民的消费能力。

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