供给端保居住 需求侧防炒作--国外房地产市场长效机制解析

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，目前我国各地围绕这一定位加紧探索构建保障房地产市场平稳健康发展的长效机制。从国际视野来看，国外发达国家经过多年的探索，已在房地产市场调控长效机制建设上开展了许多有益探索，特别是在保障居住、防止炒作（以下简称“保住防炒”）领域值得参考借鉴。比如：德国从2007年到2016年的10年间房价仅上涨了50%左右；新加坡的房价也长期处于比较平稳的状态，房价收入比控制在5以内；日本在上世纪90年代经济泡沫破裂之后，房价也一直保持平稳。

资料图：房地产市场（图片来源：互联网）

 

　　为了保障居民基本居住需求，一些国家政府通过大力建造保障房、存量住宅更新再生、发展租赁市场等方式，建立多层次的住房供应保障体系。

 

　　有的国家政府投入大量财政资金主导保障性住房的建造，调整市场化住房与保障性住房的比例，充分发挥保障性住房对市场的“压舱石”“稳定器”作用。为此，政府通过投资公司、金融公库等方式解决住宅建设的资金问题。例如：新加坡出资建造了90%以上的房屋作为保障房，成为普通住房市场上的领导力量。

　　有关统计数据显示，新加坡已为85%以上的国民提供廉价住房，住房自有率超过9成，成为全球住房自有率最高的国家，而公共住宅建设所需的资金大量来自公积金储蓄。日本的公共住宅供应采用“以政府为主导、以住宅规划为目标、以公库为金融支持、以公团为建设主体”的模式，称为“公营、公团、公社”三大支柱：一是通过“住宅金融公库”向建造或购买住宅的个人提供长期低息贷款；二是地方政府在中央政府的补贴支持下建设廉租公营住宅；三是中央政府设立“日本住宅公团”，为大城市的工薪阶层提供住宅及其土地。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的41%左右，对低收入家庭实行“住房金”制度，86%的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

 

　　还有的政府采取容积率奖励、财政补贴等方式挖掘存量用地及其住房的潜力，以此鼓励并保障市场住房有足够的供应量，进而减少对增量的供给压力。例如：日本《东京都住宅总体规划2011-2020》就提出促进现有住房利用，多个地区实施了城市再建项目，通过将地上建筑容积率分等定级并实施奖励策略，充分挖掘存量用地潜力，新的再建项目使地区内增加了更多安全的居住生活空间和社区环境。同时，政府支持空置房的一部分装修费用，促进空置房的利用。韩国首尔提出收购市区存量空置房作为保障性住房的供给。美国纽约对市场可供出租的私有住宅进行筛选，将合格的住房纳入公共租赁房体系，并对入选房主进行相应补贴。

 

　　从住房结构上看，国际大都市都注重租赁住房的比重，来源主要有集中建造、配建、改建等多种方式，以保障低收入人群的居住需求。例如：美国纽约2012年租赁型住房占住房总数比重的67.7%，政府通过配建的方式，增加新建住宅中公租房的比重，在部分中、高密度地区配建比例高达20%。日本全国自有住房比例为60％，租赁住宅比例接近40％。而东京与全国其他地区相比形成相反态势，租赁占到57％以上，自有产权占40％左右。公共住房中可供出租住宅主要是公营住宅和公团住宅，公营住宅由国家拨款补助，用于向低收入家庭出租；公团住宅由国家投资建立的住宅公团为城市中等收入者建造，并可给予租、售优惠。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，目前一半以上的家庭通过租房解决住房问题，其首都柏林住房拥有率只有15.6%，通过对住房合作社建造的出租房免税、住房信贷银行给予建房或更新旧房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款等优惠政策鼓励租赁市场建设。

 

 

　　为了限制投资炒作行为，甄别合理的购房需求，一些国家通过对购房者实行差别化的限制购买政策，实现住房市场的“保住防炒”。

 

　　有的国家通过对不同身份的购买限制，以确保本国居民的居住需求。例如：新加坡政府规定组屋申请只限于本国公民家庭；执行共管公寓，作为“新组屋”，也仅限于公民购买，且自住5年后方可卖给新加坡国民或永久居民，10年后可以卖给外国人；别墅也只限于本国公民购买，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，且需要政府批准；公寓开放给外国人购买，价格基本相当于同等年份组屋的3倍。

 

　　有些国家通过对不同收入水平的居民提供不同数额的补贴或不同类型的住房，以确保中低收入人群的居住需求。例如：德国考虑居民收入差距，相对准确地根据居民工资收入水平及其他特殊情况，给中低收入居民家庭提供数量不等的住房补贴，帮助他们购买或租赁房屋。新加坡居民根据收入水平分为低、中、高收入阶层。中低收入申请不同类型的组屋，并且能够获得不同程度的住房补贴和较低利率的住房贷款。国内中产阶级，即收入超过组屋的上限门槛但不算最富裕阶层的人购买执行共管公寓，价格相当于公寓的70%。

 

　　有的国家通过对住房类型的不同而提出不同的限制条件，以满足各类人群住房的居住或消费需求。例如：新加坡的住房类型分3类，组屋、别墅和公寓。组屋是配售给新加坡中低收入居民的公共住房，只有本国公民才可以申请；别墅也只限本国公民购买，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府申请批准；公寓开放给外国人购买，价格较高且要交昂贵的印花税，累计下来外国人购买公寓要交的税是18%。

 

　　还有的国家通过对购买套数的限制，贯彻“一户一宅”确保满足基本居住需求。例如：新加坡的组屋规定，一生只有两次购买组屋的机会。在购买第一套组屋满一定年限才可以申请第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋后半年内出售。

 

 

　　预期的不稳定会引发市场波动，一些国家通过舆论引导、信息公开、及时调控等途径合理引导市场预期。

 

　　有些国家明确房地产定位，增加全口径的信息发布，包括增量信息及存量信息，可以有效防范商家炒作，及时引导舆情稳定市场。例如：德国始终把房地产看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位，并由政府相关机构或部门定期向外界公开政务信息。如土地发展规划部门某个区域内土地所有权关系、私有住房、区域内土地价格及房屋价格等，确保证了信息的真实准确和最大程度地公开透明，从而保证了土地交易的安全与可靠。美国可在政府及相关网站上查到较为准确的住宅业数据，统计非常及时、详细，每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比，以及房价上升和租房费用上升对比指数等等。

 

　　面对市场的变化，有些国家政府及时采取调控措施应对供求变化，可以更好地熨平非理性波动。例如：日本在房地产泡沫破灭后，为了重整地区经济，政府调整了建筑标准和规划控制，以便于开发商的房地产项目开发。如放宽高度限制缩短建筑方案的审批时间等，减少了再开发的难度，促进日本房地产业进入新的比较稳定的发展周期。

 

 

　　为了将房价控制在合理范围内，一些国家的政府通过规范房价指导定价机制或控制房价与收入水平相一致，来控制房价合理涨跌幅。

 

　　严格的定价机制（地价、房价、租金），有助于实现住房价格的稳定。对于地价，德国为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，所有交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”，提出各个区域的标准土地价格。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易都需参照此执行，只能在合理范围（20%）内浮动。对于房价，由房地产价格评估机构来决定，开发商和政府均无权干预。这类机构独立于政府之外，评估者也只对自己的工作负责，并不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益。即使在法庭上，法官也只承认评估师签字的评估报告。对于房租，市政府会根据当地的实际租房情况来制定“租房价格表”，公开发布，每两年更新一次。房租的具体价格可在“合理房租”上下一定限度内浮动。

 

　　住房的定价（既包括卖价也包括房租价格）参照居民的收入水平，并进行动态调整，可以确保住房“可负担”。例如：新加坡的组屋是由新加坡建屋局兴建，价格也由政府决定，以市场价的20%~30%将组屋出售给居民，其核心目标是实现“居者有其屋”。

 

 

　　为了保障各方利益，规范市场秩序，国外发达国家十分注重法律法规体系建设，强化对开发企业、中介机构、出租者的行为管理，以及违规行为的制裁。

 

　　采取对源头开发企业定价管控，开发周期约束等方式，向市场提供足够且价格合理的房源。例如：德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯《刑法》构成犯罪，可以判处3年徒刑。新加坡ABSD条例规定，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位；否则，将得缴付罚金，即地段地皮价的10％至15％。

 

　　对中介机构进行资质审核、行为规范等，确保市场公开、透明、公平。例如：新加坡房地产中介必须通过政府成立的培训机构考试且必须持有该机构认可的房地产经纪公司注册的执照；在交易中，中介仅能代表一方利益，不得双向收取佣金，违背以上事项都将给予最高2.5万新币的罚款或者最长12个月的监禁。德国《住房中介法》规定，如果中介任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。

 

　　对租房市场采取租金限制、租期管制等，在保障租房者权益的同时稳定租赁市场发展。例如：德国《住房租赁法》规定，一般房租和合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋。《租金调节法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%。如果超过20%则违法，并将被处以罚款；超过50%，则是“房租暴利”的犯罪行为。

 

 

　　为了保障居民的基本居住需求，有效遏制投机炒房，一些国家实施房产交易税费的差别化政策，进行市场经济调节。

 

　　对投机性购房行为征收重税，增加投资炒作的成本，而对非投机性行为予以减免或优惠，确保基本居住需求。例如：德国政府对自用住宅、出售住宅、出租住宅课以不同的税种以示区分。自用住宅只需缴纳宅基地土地税、不需缴纳不动产税；出售住宅则需缴纳不动产税（评估价值的1%到1.5%），交易税（3.5%），差价盈利税（15%）。对于租房，对房租收入征收25%的所得税。这一系列税收政策，有效地限制了房地产投机者“低买高卖”的获利空间。德国住房市场的投资回报率长期稳定在4%~5%之间。美国对建造廉价房的开发商进行退税优惠，对贷款购房或建造的业主征收个人所得税时减免抵押贷款利息的支出、对出售自用住房的业主免缴所得税、对出租的房租可扣除地方财产税等。

 

　　对不同持有年份转售房产实施差别化税收，以此遏制短期投机炒作行为。例如：德国构建了严厉的税收环境来遏制炒房行为。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。日本保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有5年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。

 

　　对不同购买套数房产实施差别化税收，以此保障居民的合理住房消费。例如：新加坡当地人首次买房印花税为3%，但再次购房时提高印花税，第二套房屋需要10%的印花税，第三套房屋需要13%的印花税。韩国政府对第一套住房收取资产增值税9%，第二套36%，第三套60%到75%。德国如果5年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。

 

　　针对不同购房对象实施差别化税收，抑制外国投资客对房价市场的影响。例如，新加坡政府规定，外国人在新加坡购买房产必须支付房产价格18%的印花税；拥有新加坡永久居留权的外国人购房需支付8%的印花税；当地人买房印花税为3%~16%不等。（卢为民 冒丽琴）

 

　　转自：中国国土资源报