房地产市场调整或许真正开始

　　最近随着央行流动性逐渐收紧，随着金融市场的去杠杆，住房按揭贷款利率正在逐渐地上升。有报道，在上个星期，北京上海等一线城市，首套住房按揭贷款利率已经上升到了基准利率的1.1倍，第二套住房按揭贷款利率更是上升到基准利率的1.2倍。而北京等一线城市住房按揭贷款利率全面上升，其趋势也开始在二三线城市蔓延。

　　一线城市作为政策房地产调控政策的市场风向标，一线城市的住房按揭贷款利率全面上升也很快会反映到二线城市的楼市调控上去。5月份，35个城市首套住房按揭贷款利率均有不同程度上调，多数二线城市住房按揭贷款利率调整至基准利率。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消，全国已经有20家银行停止住房按揭贷款。在这种情况下，住房按揭贷款利率或再次上升高点。对于中国房地产市场，按揭贷款利率全面上升，这意味着什么呢？这意味着中国房地产市场的价格将出现真正地向下调整。

　　住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘侠。在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期立即会出现逆转。

　　同时，首套住房按揭贷款利率也全面上升，尽管对购买住房者没有多少作用，因为在高房价的市场，真正的住房消费者根本就没有能力进入这个市场，所要进入者多以是住房投资炒作者(因为购买一套住房也可是投资炒作)，但这将进一步强化房地产市场价格上涨的预期的逆转。如果房价上涨预期出现全面逐渐的逆转，不仅新的住房投资炒作者不会再进入房地产市场，而且手中持有住房者投资情绪将产生变化，他们会担心房价是不是开始下跌，会担心如果房价下跌又会下跌到什么程度。尤其那么过度杠杆进入者房地产市场者，这种担心的程度会更为强烈。当这种情况到一定的临界点，许多持有住房者只有降低价格出售住房的一条路，别无选择。这样更是会强化房价上涨预期的逆转，尽管强化是渐渐的。

　　当然，更为重要的是一线城市的住房按揭贷款利率上升，它将成为全国房地产市场按揭贷款利率的风向标，其趋势很快就会蔓延到全国。因为，在全国性的统一的金融市场，其价格水平没有多少差异性，否则金融资源一定会流向价格高的城市。如果再加上占信贷资源主体性都是全国性大银行，这更容易通过行政性的方式让按揭贷款利率趋向一致性。当金融市场的利率水平趋向一致性，上半年那种房地产市场“因城施策”调控政策所起的作用将全面弱化。这些城市的住房投机炒作者同样会不敢及无能力再进入没有出台调控政策城市的房地产市场。如果这种情况出现，这些城市的房地产市场的价格上涨预期也将全面逆转，这些城市的房价向下调整也可能从这开始。这些都将对全国房地产市场产生巨大的影响。

　　总之，住房按揭贷款利率全面上升，尽管对楼市的影响和冲击不会是突然，但它是遏制这轮房价上涨真正杀手，中国的房地产市场调整或许真正从这开始。

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