北京二手房成交量创新低 下半年走势或呈平稳态势

　　自3月份“小阳春”阶段性爆发后，北京二手房呈现出明显下滑的走势。

　　根据住建委网签数据统计显示，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据，今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。

　　以半年数据而论，2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却胜过之前几年，成交没有大起大落，维持在7万套+的状态。

　　不过，值得注意的是，从月网签量来看，尤其是6月份的网签量仅为11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。

　　网签量创新低

　　多家中介机构负责人都表示，在政策环境“有保有压”，调控方向未有变化的背景下，二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响，对二手房产生了明显分流。

　　“这几年北京地区房价市场扩张太快，房价上升也明显加快。而且最近两年，全国房地产市场炒作空间被较大限制，住房市场政策没有松动，购房政策较严格，对二手房市场出现降温有明显的作用”。中研普华研究员邹志丹在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，北京的二手房市场需要稳定的过渡期来消化市场需求。而且北京限竞房批量流入市场，间接地造成了二手房市场销量的下滑。

　　“再从市场上来说，现今北京二手房交易出现下跌是毫无疑问的”。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者，因为随着整个市场的降温，对交易量肯定会形成一定的利空。外加限购、限价等一系列的政策丝毫没有放松，以及今年银行的贷款政策一季度稍好，但二季度有所限制，所以诸多因素的累计，造成了利空的形成，也使得二手房交易量上不去。小阳春之后，之所以持续降温，除“房住不炒”背景下，政策继续趋于严格，主要还是受金融政策、银行资金收紧影响的。

　　而市场的降温势必会对价格造成影响。我爱我家研究院数据显示，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。

　　我爱我家研究院分析师表示，自从2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，波动幅度均在3%以内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。可以说，二手房价格已经进入了最为稳定，波动最小的阶段。

　　另外，相关研究数据表明：除市场降温、销量下滑外，在成交周期上也有所加长。2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天，即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天，接近4个月，较2018年增加近20天。

　　走势平稳

　　对于下半年二手房市场走势，邹志丹认为将总体呈现稳定的新态势。

　　2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套。以半年期来观察，总体量的发展是平稳。下半年，房地产金融政策力度不会出现明显调整，而随着下半年该类房产供应量增加，对购买二手房市场的客源分流仍将产生一定影响。所以，综合来看，2019年下半年北京二手房销量仍然保持在7万左右。具体要看房地产市场是否出现明显的需求好转。

　　另外，基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，北京其实已经历了十几个月的价格是一个平稳的状态，往后面来看的话，由于目前的这种二手房可售房源，我们所称的库存，以及新房库存的增加，我们认为下半年房价上涨的动力几乎是没有的。

　　而对于2019年下半年整体的二手房市场走势，业内人士则表示，从政策层面上看，“稳”+“一城一策”仍是政策主基调，所以未来的购房政策应该不会有太大变化，对于改善性需求的购房者来说，信贷压力依然会存在。

　　麦田房产分析师则认为，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。

　　严跃进告诉记者，目前来说，下半年还是二手房市场的低点，会出现持续地降温。但到第四季度，市场环境或许有所改善。这也是房企、开发商和投资者需要注意的。另外，在第四季度的时候北京二手房市场可能会迎来小幅度的复苏，但这也未必能改写交易数据为负的事实。总体来说，第四季度还是值得期待的。（记者 赵琳琳）

　　转自：中国产经新闻报

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