2011年中国房地产市场面临巨大不确定

2010年，尽管政府出台了一系列的房地产调控政策，尽管2009年那种房价快速飚升在一定程度上得到控制，但是，国内房地产市场在2009年的历史高点上更是再上一层楼。即2010年的住房销售面积与销售金额都高于2009年。与2008年相比，住房销售金额比2008年同比增长了一倍以上。而全国住宅平均价格（住宅销售总金额除了住宅销售总面积），2008年底、2009年底、2010年10月份底分别为3576元、4459元、4811元，不到两年全国住宅的平均价格上涨了34.5%。可见，2010年住宅价格快速上涨已经由2009年的一线城市蔓延到全国二三线城市。国内房地产的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全国一线以下各城市。这就是我2009年底文章所分析过的结论。

我们再来看2010年的住房投资开发的情况。在这里要注意两个方面与国际市场差异性。一是当前中国的房地产市场是以一手房为主导，所占的比重在85%以上，而国际市场一般一手房在15%左右；二是中国房地产市场是一种彻底的住房预售制度（即所有的房地产开发企业都可通过住房预售来经营而国际市场仅是部分优质企业），因此住房的销售早于住房的投资开发半年到一年。这就让我们可以看到，2009年房地产销售繁荣，但是其开发投资增长只有16%左右，但是2010年的房地产开发投资增长则基本上保持在36%以上的水平。而且，随着2010年房地产销售的继续繁荣，房地产开发投资快速增长估计可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000万套保障性住房建设，那么2011年住房投资开发增长有可能要快于2010年。因此，早几年那些认为“房地产市场调整会影响经济增长，导致经济衰退”的谬论不攻自破。

从房地产资金来源来看，2010年1－10月份进入房地产的资金达56923亿元，同比增长32%。其中自筹资金增长最快达21553亿元，同比增长50%以上，占进入房地产资金的比重为40%。而银行贷款同比增长只有26%，占比不到20%。个人按揭贷款的增长由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增长168%迅速下降不足其增幅的十分之一。这里既有基数效应有问题，也有房地产宏观政策的显现。因为，2010年1－10月份的个人住房按揭贷款为7101亿元，高于2009年的同期水平（为6163亿元）。

从上述房地产的资金来源的情况来看，尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧，但是由于房地产高利润，也就无法阻碍银行信贷资金以迥回的方式进入房地产市场。房地产自筹资金快速增长就是与这种信贷迥回方式进入房地产投资有关。还有，今年个人住房按揭贷款，尽管在差异化的信贷政策出台后，增幅每个月都在下降，但是2010年的个人住房按揭贷款总体上减少不多。而从另外的一些贷款数据来看，2009年住户贷款为24737亿元，是2008年的4倍多。它是2009年住房价格快速飚升的主要动力。对于2010年的住户贷款，1－10月份已经超过了2009年的全年水平达到27364亿元，其中个人消费性贷款就达到16984亿元，也接近2009年全面的水平。

　　转自：

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读