二、三线城市楼市实际库存远比官方数据严重

相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。

　　渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说，在过去两三年，一些开发商当需求不好时，刻意不让市场看到真实的库存，因此市场上看到的库存就有限，但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示，到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。

　　本报进一步调查发现，一些城市正面临更严峻的现实，例如在兰州“数字游戏”式的楼市调控政策下，地方政府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央政府一再强调增加供给的本意，当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售，已致供需两难。

　　想卖的卖不了，想买的买不着。

　　兰州“假象”

　　“目前至少有十几个楼盘排队，等着办预售手续，但房管局不放行，从7月开始，每个月只放一两个楼盘，”一位兰州开发商说，“这还算好的，7月份之前，整整3个月的时间里，只有一个楼盘被获准预售。”

　　他说，为了完成承诺的房价调控目标，兰州市政府希望把数字压下去，首当其冲的是成交量，以此造成调控效果很好的“假象”，但实际情况远非数字所能反映。

　　据悉，在今年4月份，兰州连续多日出现楼市零成交，这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩，“你能想象一个这么大的城市，连续出现零成交吗？政府认为这是打压了炒作，但实际上，兰州的刚性需求非常大，许多人想买，但买不到房子，因为政府根本不批准开发商进行预售”。

　　兰州市房地产商会的研究人员称，从4月25日到7月17日，兰州新批准预售的楼盘只有一个。

　　遭到打压的不仅是新盘供给，已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。

　　按照兰州的调控政策，从今年4月1日起，兰州停止了房地产商自主定价，改为开发商无论是否拿到预售证，都需先向物价部门申报价格，由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定最高价格、销售均价和一房一价，办理完建议价格备案后，再办理网签手续。

　　另一位当地开发商说：“政府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格，但实际上我们跟物价局交流，他们也不是很懂，于是就根据区域确定一个”一刀切“式的价格区间，比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米，安宁区7000元-8000元/平方米。”

　　但实际上，兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米，开发商并不愿意按照此价格区间进行销售，甚至于，“即使我们跟客户签了合同，房管局也不给我们办理网签，这个合同也就没什么效力”。

　　据当地媒体报道，兰州市物价局官员曾称，目前已申报待审核的房源中，开发商申报售价均未超过万元。“实际情况是，政府根本就不许我们申报超过万元的房子。”上述开发商说。

　　兰州市房管局官员此前亦称，国家发改委要求商品房销售明码标价，但“仅仅公示房价，无需审核、审批，如果引起恶性反弹怎么办？怎样向老百姓交代？”因此，兰州市决定进行价格干预，“政府调控给予开发商合理的利润应在20%，比方说开发商申报的销售价格过高，那么拿出你的成本依据来。”

　　对于调控政策和效果，兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。

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