上市房企陷入财务困境，1.2万亿存货倒逼降价？

　　一叶知秋。

　　绿城中国 “被破产”的传闻虽被其掌门人宋卫平调侃为“冷幽默”，但是，在接连的调控政策之下，房地产企业资金面情况捉襟见肘已是不争的事实。

　宋卫平在公司官网的回应文章中也指出：“销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。”

　　“房企面临的资金压力非常大，降价已经不是做业绩的问题了，而是为了活命。”财经评论员叶檀对第一财经日报《财商》记者说。

　　1.2万亿存货，上市房企难以承受之重

　　限购限贷，一系列的调控措施让日渐积压的库存成了压在房地产企业心头的一块大石头。

　　“2008 年房地产行业去库存过程是在连续5 个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8 个季度，但预计这个过程仍然会持续，并有可能加快去库存的速度。”东北证券分析师高建指出。

　　数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，较年中的1.1万亿则上涨了一成以上。其中，库存同比增长的公司达到112家，占比77.78%，库存环比增长的有109家，占比75.69%。

　　在有可比数据的公司中，库存上升幅度最快的为万方地产，中报时库存仅1.88亿元，三季报猛然增加到2.76亿元，增长46%。此外，渝开发、新黄浦、国兴地产和深物业A等4家公司在三季度存货增长幅度也超过20%。

　　此外，四大龙头“万保金招”仍然成为上市库存的集中营，4家公司的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，并占到了所有上市房企库存总和的近四成。

　　其中，万科A000002.SZ更直接指出，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

　　高盛高华近期对九个城市新推盘面积、库存、销售数据的分析之后也发表研究报告指出，如果政策不出现逆转，那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。

　　“如果考虑存货跌价准备，如此巨量的存货对上市房企而言将会造成很大的财务压力。”东莞证券房地产行业分析师何敏仪对本报记者说。

　　资金困局

　　除了上万亿的库存，让上市房企更加焦头烂额的则是日趋紧张的资金面情况，绿城中国的风波已经拉开了房企资金困局之斗的序幕。

　　“市场上之所以会有绿城中国破产的传闻，就是它的负债率太高了，而这也是很多上市房企面临的大难题。”叶檀说。

　　绿城中国的中报显示，截至2011年6月30日，其净资本负债率高达163.2%，截至今年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%、上半年经营收入的120%。

　　除了绿城中国以外，还有更多在香港上市的房企也同样步入了高负债的危险阵营。其中，一直因为高负债率备受诟病的富力地产 虽然中报负债有所改善，但资产负债率仍然维持在89%的高位，与公司年初订立将净负债率控于80%以下水平尚存差距。另外，雅居乐、世茂房地产等内房股的净负债率也居高不下。

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