库存积压倒逼房市降价，上市房企面临生死考验

　　房地产企业期待的“金九银十”最终并没有到来。不仅如此，随着上市公司第三季度报告的披露，整个房地产行业面临的危机逐步暴露出来。

　　近日，来自多家机构的研究报告均指出，在库存严重积压、资金可能断流的情况下，房地产企业目前正面临着生死考验，且严峻程度已超过了2008年金融危机时期。

　　四大龙头企业各现窘态

　　上市公司第三季度报告将房地产业面临的危局摆在了公众面前。以招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大房地产行业龙头企业为例，或业绩下滑，或出现负债，或现金紧张，窘态显露无遗。

　　记者分析了140多家上市房企的报告，从现金流量净额来看，最紧张的是招商地产。今年前3个季度，该公司因经营活动产生的现金流量净额为-27.41亿元。申银万国证券分析师认为，招商地产前3个季度经营活动现金净流出215.9亿元，同比增长54.1%，远大于收入的增幅，导致公司经营性现金流持续负流出，累计达到-27.41亿元。从报告来看，招商地产选择小幅收缩经营规模也是无奈之举。

　　保利地产的日子也不太好过，经营资金大部分来自借款。报告显示，保利地产前3个季度负债率位居榜首，达到78.9%，同比上涨了10.3个百分点。其中，净负债率为145.9%，在行业中居高位。在房地产这个资金需求量较大的行业中，保利地产作为龙头企业的激进表现，已给自身带来高负债等许多问题。与此同时，保利地产的经营资金多数来自借款。在现今的调控压力之下，偿债压力加大在所难免。

　　金地集团则陷入了净利润大幅下滑的危机。该公司第三季度报告显示，金地集团在传统的销售旺季销售成绩并不理想。今年前3个季度，该公司净利润4.80亿元，同比下降64.18%；每股收益0.11元，同比下降63.33%。在刚刚过去的第三季度，金地集团虽然勉强实现了盈利，但153万元的净利润还不够在一线城市里买一套房。这多少有点儿尴尬。

　　作为四大龙头房地产企业的“带头大哥”，万科集团的表现相对稳健，但其业绩增速也低于市场预期。第三季度报告显示，今年前3个季度，万科集团营业收入293.08亿元，同比增长30.96%；净利润35.84亿元，同比增长9.53%；每股收益0.326元，同比增长9.40%。不过，每股产生的现金流量净额为-0.14元，同比下降23.85%。分析师认为，与该公司前3个季度良好的销售业绩相比，9.53%的净利润增速是明显低于市场预期的。

　　此前，业内专家曾表示，在号称近年来最严厉的限购、限贷等房地产调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。而招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大龙头企业已各现窘态，其他房地产企业日子难熬可见一斑。

　　Wind（万得）资讯的统计数据显示，在沪深股市140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前3个季度净利润同比下滑，17家公司出现亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额-600多亿元，同比降幅16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前3个季度经营性现金流为负值。事实上，从去年开始，上市房企各季度的财务报告已经逐步显示出经营性现金流正在由正转负。今年第三季度，这一趋势更加明显，房企经营环境加速恶化，资金压力进一步增大。

　　库存积压房企难以承受之重

　　在房地产企业资金困局背后，库存问题更是难以承受之重。

　　第三季度报告数据显示，截至今年第三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总价值超过1.2万亿元，比去年同期大幅增长42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占沪深股市房地产企业总量的77.78%；库存环比增长的公司有109家，占沪深股市房地产企业总量的75.69%。

　　招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大房地产业巨头无疑是库存大户，库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占所有上市房企库存的近四成。而在有可比数据的公司中，库存上升幅度最快的是万方地产。2011年7月，该公司库存总额仅1.88亿元；第三季度末，该公司库存总额猛增至2.76亿元，增长了46%。同时，渝开发、新黄浦、国兴地产等多家公司第三季度库存总额增长幅度均超过了20%。

　　尽管新房可售库存已经达到了2010年以来的高位，但在新推盘增加和成交量下滑的影响下，后市商品住房的可售存量还会增加。有房地产商坦言，按照惯例，每年下半年，特别是10月份之后，是新盘上市的高峰期。未来一段时间，预计新房供应将继续增加，市场存货压力会进一步加大。

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