74家房企内伤夹击：万亿库存压顶负债飙升

截至4月9日，已公布年报的 74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。

　　而在万亿库存的压力背后，上述开发商还需承担数百亿的利息支出。

　　本报记者根据公开资料统计发现，除去少数几家房企之外，多数大型开发商在2011年的利息支出都出现40%以上的增长，而荣盛发展002146.SZ、中粮地产000031.SZ的利息支出同比增幅更是在100%以上。

　　在万亿库存压顶和资金紧张的双项夹攻下，开发商开始加快消化存货。

　　万科000002.SZ3月销售情况显示，公司当月实现销售面积和金额双双回升，分别同比增长了31.6%和23.5%，环比则增长了57%和53%。易居中国报告更进一步显示，截至2012年3月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量连续三个月在下降。

　　不过，上市房企仍对今年销售前景保持谨慎。“今年的形势不会比2011年更好”，龙湖地产00960.HK有关人士对记者表示。

　　万亿库存压力

　　记者通过年报统计发现，2011年上市房企的销售出现两极分化趋势，包括恒大、中海、华润、远洋、碧桂园、招商以及中粮在内的房企全年签约金额同比增幅都在25%以上。而一些规模较小的地方性房企如首开、滨江；布局相对集中、产品相对高端的绿城、富力等，去年的销售金额则出现同比下滑，滨江集团的签约金额更是从116亿元骤降至45.74亿元。

　　而标杆房企如万科、保利的销售金额同比增幅有限，分别为12.37%与10.69%。

　　事实上，去年上半年一众房企的销售情况尚属良好。销售的走弱，始于传统的“金九银十”期间，并持续至年底。一般来说，多数房企在下半年的推盘力度都要大于上半年，这更使得库存在短时间内迅速攀升，压力凸显。

　　截至2011年12月31日，74家A股上市房企库存总量接近万亿。

　　而规模排名在前列的上市房企，其库存压力也不小。

　　记者整理9家规模排名靠前的港股房企以及10家资产规模排名居前的A股上市房企的数据后得出，19家上市开发商万科000002.SZ、保利600048.SH、恒大、华润01109.HK、中海、绿城03900.HK、远洋03377.HK、碧桂园02007.HK、招商000024.SZ、龙湖、雅居乐03383.HK、首开600376.SH、富力02777.HK、滨江、新城900950.SH、荣盛002146.SZ、中华企业600675.SH、北辰601588.SH、中粮000031.SZ的库存达到12452.18亿元，同比增幅达到38.68%。

　　“库存高企的一部分原因还在于，开发商有一部分已销售项目尚未结转所致”，4月9日，招商证券分析师对本报记者表示。这将对开发商形成压力，并刺激他们进一步促销降价。

　　净负债率飙升

　　而开发商促销降价的力度，显然要取决于公司的现金流情况。2011年年报显示，上市房企资金链相当紧绷。

　　截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持货币资金规模约为2135.32亿元，同比减少了4.39%。而值得投资者注意的是，这其中有一部分现金和存款，属于使用受限制资金，已经被用于借款的抵押担保物。

　　现金流减少的同时，房企负债规模却在增加。数据显示，19家上市房企短期借款总额达到1094.34亿元，借款规模同比增加了三成。而扣除了预收款后的流动负债达到5463.73亿元，同比增幅高达46.52%。

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