一线城市新房连续4个月停涨，楼市或迎买方市场

　　2011年的楼市，从“金九银十”最终变成了“铜九铁十”，本身就不缺乏戏剧性。然而，开发商的销售惨淡还不是这一季的结尾，上海“退房人”就成为了楼市的主角。

　　楼市拐点似乎就在眼前。据国家统计局的数据，京沪广深等一线城市的新建商品房从6月起连续四个月停涨，即将公布的10月份销售量和售价预料也将持续萎缩。

　　不少业内人士从这一轮的楼市低潮中看到了2008年楼市拐点的影子。但和那次短暂的调整期不同，如今在限购、大建保障房和紧缩房贷的“组合拳”作用下，中国的房地产行业这一回真的需要重新定位了。

　　买方市场到了？

　　近几年来积极提价的开发商，终于碰到了业主们的报复性反弹。

　　10月26日，位于上海浦东的“中海御景熙岸”商品房项目，开发商中海地产的大幅降价促销却招来了老业主的围攻。26日，该楼盘的售价从开盘时的每平方米2.2万元陡然降至“团购价”1.6万元，约200名财产巨额缩水的已购房的老业主相约聚集在售楼中心，齐声高喊“退房”口号，并拉起条幅抗议开发商的降价行为。

　　此前的近两个月，上海、北京等大城市还发生了若干起规模不一的“退房”抗议。

　　在北京南五环外的房山长阳镇，“首开熙悦山”今年6月开盘时的均价为14500元。9月以来，该项目售楼处将200套所谓“样板房”以特价房的形式推出市场，均价降至13000元。自觉亏钱的业主便从9月起开始，向开发商发起网上和面对面的抗议。

　　在经过反复抗议之后，首开集团同意对业主进行现金补偿或是等价车位的补偿。截至目前，赔偿仍在进行中。

　　一些分析人士认为，随着房价的进一步松动，开发商的促销还可能引发房产持有者更大规模的反弹。而购房者人越来越高的降价预期，也将为整个楼市带来更大的博弈力量。买方市场的到来，并非不可能。

　　工银国际分析师罗佳明分析，本轮“退房潮”影响到房地产行业的减价，才刚刚开始，“短期内中央应不会放松政策调控，减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端，相信明年第一季是最坏时期。”罗佳明表示。

　　记者在北京大兴、亦庄等地区的楼盘采访时看到，购房者持币观望的心态浓厚，多数人期待房价进一步下行。

　　而开发商表现出的业绩，也似乎佐证了这一点。

　　今年的销售季时间已过去四分之三，但近七成一线房企前三季度并未完成年度销售任务的四分之三。从存量房的指标来看，房企三季度存货达5314亿元，是6月末2195亿元的2.4倍。

　　房地产龙头企业万科今年的三季报显示，万科在主要城市商品住宅供应量增加，但销售却进一步放缓。由于对未来楼市的预测相对谨慎，万科表示，自己已将不少未能售出的销售资源留到未来两至三年的市场。

　　10月25日，万科执行副总裁肖莉在一场投资者电话会议上表示，“国内的房地产市场已经转向”。肖莉还认为，“未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格会进一步下降。”

　　话音刚落，万科北京公司旗下的金隅万科城疆域11月推出的三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。

　　开发商要倒？

　　开发商降价的主要压力，来自于今年金融收缩中其面临的资金压力。

　　从上市房地产企业公布的三季报可以看出，今年多数开发商的未售出存量房激增，经营性现金流进一步恶化，资金链深度承压。截至10月末，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

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