近一年来，李晋化名和他的邻居们经历了过山车一样的心情变化。2011年5月，以48万元入手北京最大小产权房社区——太玉园小区一套二手房以来，李晋便开始时刻留心小产权房能否“转正”的消息。
然而，2011年11月，国土资源部以下简称“国土部”又一次强调，小产权房绝不允许确权登记发证。这让李晋们“心里没底”了。
直到2011年12月底，再透出住房和城乡建设部以下简称“住建部”已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房。
在当前的语境及现实中，上述表态很快产生了各种异样的解读。比如，其中最关键的是，在保障房建设压力越来越大的情况下，政府已从集体土地制度上寻找突破口，这就为李晋们留足了遐想空间。
“不排除小产权房有借此转正的可能。”国土部咨询研究中心委员黄小虎接受记者采访时说。这一观点也广泛存在于业内。然而，事情也许并非那么简单。
集体土地为公租房解压
2011年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示：“商品房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行公租房建设试点的，由省级人民政府审批同意试点方案并报国土部审批后，可展开试点工作。”
这被媒体解读为住建部批准部分地方政府在集体土地上建保障房。“根据住建部的说法，在集体土地上建设公租房，并不泛指保障房，保障房的范围还包括经济适用房、限价商品房等。”一位土地专家对记者透露，对于在集体土地上建设公租房，北京、广州、深圳、佛山等地早就开始试行，且已是部分地方政府秘而不宣的事实，只是范围较小，也未被主管部门认可。此次住建部最新表态或许是中央与地方的妥协结果。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁指出，现在保障房建设面临的一个问题是，建保障房的土地不仅拿不到出让金，政府还要拿钱去拆迁、建房，再低价租给中低收入居民。这意味着政府财政要负支出，所以各级地方政府压力很大。
“允许集体土地建公租房”即被视为缓解地方政府建设保障房的“解压药”，但如何落实与规避风险，尚无具体监管措施。
事实上，地方政府建保障房的直接投资规模并不大，但土地出让金和税费的损失较大。
以北京为例，根据北京市国土局公布的数据，在2011年北京市计划供应的2550公顷住宅用地中，保障房用地将占52%。其中，2011年上半年，北京市廉租房及公租房用地的供应量达到300公顷，为2010年的6倍。然而，2011年上半年，北京市住宅用地出让金仅为120.3亿元，同比下滑了75.4%。对于地方政府来说，廉价甚至免费提供保障房用地，无疑是一笔赔本的买卖。
有业内人士算了一笔账，北京土地拆迁成本至少每平方米约3000元~4000元，建筑成本和房屋设备设施安装成本、税费和贷款利息的成本每平方米约3000元~4000元。两项相加，政府直接投入建设公租房的成本每平方米至少为6000元~8000元。
在集体土地上建设公租房，则可以减少土地成本和拆迁成本，缓解地方政府资金压力。李铁也表示，允许农民建低成本保障房是条好路子。
在专家看来，用地制度改革方向即是集体土地能平等地享有开发权，“住建部提出试点为地方政府提供了新的政策空间，不占用年度城市建设用地指标，对地方政府而言何乐而不为。”中国房地产学会副会长陈国强对记者说。
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