上半年 郑州商品住宅土地成交量同比上涨

曾几何时，土地储备的体量和质量，是资本市场衡量一家房企实力的主要指标。但随着楼市调控政策的出台，开发商在拿地上开始观望，谨之慎之。

　　如今，楼市的未来还不明朗，开发商该如何拿地？讲究什么策略？现阶段适合拿地吗？拿哪种类型的地？来看看多家房企及业内专家的看法吧。

　　土储

　　有地才能发展

　　首先来看一个企业靠核心项目长期开发获得土地增值的例子。

　　长江实业所开发的普罗真如项目（上海），2006年获地，2009年4月开工，预计2018年完工。长江实业2006年拿地时楼板价为3055元/平方米，而绿地2009年拿地楼板价已为8900元/平方米。据业内人士计算，到2008年长江实业项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元。

　　合理科学的土地储备对开发商的意义不言而喻。

　　2011年，中国最大的房地产开发商万科的年销售额为1215亿元，而在12年前，这个数字仅为20亿。12年间销售额增长60倍，背后重要的支撑力量就是海量的土地储备。

　　“假如在土地储备上过于保守，那发展的速度无疑会大受限制，这是过去10年留给开发商们的经验。”一位分析人士认为。

　　转变

　　政策的影响，房企拿地谨慎了

　　自2010年年底，随着“新国八条”和“限购、限贷、限价”政策的出台，楼市遭遇寒流，开发商拿地出现观望。

　　不仅房地产公司的拿地量在减少，政府也在减少土地供应量。

　　“这期间，郑州的开发商拿地是很谨慎的，不像以前频频出现地王。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说。

　　数据也显示，2011年前三季度，郑州市房地产开发企业购置土地面积201万平方米，比上年同期下降59.4%；土地成交价款42.4亿元，比上年同期下降49.8%。

　　记者采访中，包括绿城、清华园、天伦等房企，在拿地策略上，不约而同表示，“不会有钱就买地，拿地会结合公司运营状况”。

　　观点

　　房地产逐步进入寡头时代

　　政府供应的土地逐步进入寡头地产时代，像城中村改造投资比较大，新供应的地块多为大中型房企提供，对中小型房企提供的相对较少，也就是房地产逐步进入寡头地产时代。当前的土地供应，及二手土地交易的活跃，也都是围绕这个趋势展开的。

　　——河南王牌企划有限公司董事长上官同君

　　数据

　　上半年郑州商品住宅土地成交量同比上涨

　　虽然拿地谨慎了，不过，随着房地产市场销售的回升，房企的拿地信心增强了。

　　来自中国土地市场网的数据显示，2012年上半年，郑州市共成交普通住宅和商务金融用地59幅，成交土地2486.5亩，按照指定容积率计算，可建成面积达730.6万平方米，同比上升143%。

　　在成交结构上，郑州市商品住宅土地成交量占比，相对去年同期大幅上升了33个百分点，而商务金融用地则回落了11个百分点。

　　随着市场的回暖，6月份又出现了土地拍卖激烈竞价的现象。而就在7月份，一日之内又诞生俩“地王”。开发商的信心再次被鼓舞。

　　策略

　　可以考虑拿地 高端住宅用地要谨慎

　　“对房地产商而言，土地储备和资金储备是一对矛盾。”建业集团董事长胡葆森认为，市场形势不好时，开发商要关注资金链；市场发展比较快时，就要关注土地储备数量了。

　　胡葆森说，去年，借助启动新型城镇化建设的东风，建业加快了从省会城市到地级城市、一些中心县级城市的步伐。限购限贷以来，建业没有放慢拿地的脚步。他说，从去年到现在，建业每年平均有200万~300万平方米的土地储备，今年前7个月，又增加了100多万平方米的土地储备。

　　李晓峰说，地价目前相对来说较平稳，而且今年上半年开发商的销售情况也都不错。如果手里有资金，他鼓励现阶段开发商积极考虑拿地。但高端住宅用地拿地需谨慎些，因为国家鼓励建中低端住宅。

（来源：河南商报）

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