郑州二手房交易新系统运行 给中介赚差价提供方便

从今年7月起，郑州市“存量房交易价格申报评估系统”正式上线运行。二手房申报的成交价格，必须通过地税部门的审核，对于申报明显偏低的，将按照核定税价收取税额。

　　业内人士称，该系统上线后，将有效防止二手房交易中的“阴阳合同”现象。根据市民反映，记者在调查时发现，这种新系统成为中介赚取差价的一种手段。

　　反映

　　中介赚取差价多收费

　　前不久，张女士在农业路看中一套二手房，每平方米8000元，共计70多万元。通过中介，三方签订存量房买卖合同。张女士选择托付中介“包干”，共支付中介7万元，其中包括中介费1万元。

　　“我搬到新家后，找中介公司提供相关费用的发票，可中介却拒绝提供。”张女士说，她发现可疑后，通过咨询小区内其他买房者，发现同样的交易价格下，房屋办理的房产交易契税、交易手续费、产权登记费等费用，别人缴纳的过户费也就5万多元。

　　“我已经支付过中介费了，其他的费用不应该再多收了。”随后，张女士与中介公司交涉，可中介公司拿出来的证据却让她很吃惊。根据新系统报价，该房产价格为每平方米8000元左右，按照新系统的报价计算，这个费用计算并没有错。

　　“中介按照地税局新系统的报价来收费，可在实际办手续时，却通过各种关系和操作，降低了交易实际费用，从中赚取差价。”张女士给本报反映称，这笔费用不应该加在消费者身上。

　　调查

　　每平方米1.2万元的房屋

　　1万元即可通过评估

　　昨日，记者以购房者的身份，来到农业东路一家房地产经纪公司。在询问了记者所需地段和房屋类型后，该公司的刘经理报出了房子的价格和过户费等各种费用。

　　记者表示看中农业东路某小区一套房子，100平方米。房东报价120万元，按这个基数来计算，需要缴纳费用为11万余元，其中包括1万多元中介费。

　　“费用能不能再少一点？如果都交给公司代办，需要多少钱？”记者询问后，刘经理称，可以先看房子，如果满意的话，可以进一步协商。

　　经过确定房子后，刘经理表示，如果看中房子，中介费用还可以商量。当记者询问“存量房交易价格申报评估系统”的情况时，刘经理表示，“我们可以托人，帮你降低评估的价格，比如你要买的房子是每平方米1.2万元，我们可以让房屋不到1万元即可通过评估。”他称，这种支付方法，必须是一次性交易，如果是贷款支付的话，则通不过银行客户端的评估。

　　计算

　　中介可从中赚取万元差价

　　目前，根据当前实施的税费征收规定，产权未满5年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税。在此前提下若为普通住宅，且首次置业，那么契税缴纳标准为：90平方米以下为1%，90平方米以上为1.5%；二次以上包括二次置业且为普通住宅，契税为3%。

　　按照实际交易价格，一套房原本需要缴纳10万元左右的税费，而按照“托人”后的价格，只需要缴纳8万元左右的税费，前后相差2万元左右。

　　“如果你真想买的话，我可以给你搞到电脑估价，再根据这个价格协议一个更低的报价，这样也能通过评估。”刘经理说，可以省出不少过户费。

　　当天，记者咨询了东明路一家中介公司，发现中介工作人员都在用这样的手段促销二手房。当记者咨询中介公司是否存在赚差价的情况时，中介公司都选择回避。

　　但一名房产中介从业者透露，这种赚差价的情况确实存在，如果消费者一不留神，就会被赚取万元以上差价。而中介内部出现的这种情况，也与最近郑州市推行的二手房交易系统有关。

　　评估

　　房屋报价与新系统评估标准相差不大即可通过

　　记者了解到，今年7月起，“存量房交易价格申报评估系统”正式上线，通过向契税、房地产、国土、住建等部门提出数据需求，获取个案房地产的基础数据，在进行实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。经过评估师综合分析，确定每个小区标准房的价格。

　　据郑州市地税部门介绍，存量房评估系统生成价值后，地税部门的计税依据将分为三种情况。首先，按合同交易价确定。如果交易双方申报的合同交易价大于等于计税评估价值的，以合同交易价作为计税依据。

　　其次，是按计税评估价值确定，如果纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值且无正当理由，并愿意接受税务机关根据规定进行税收核定的，以该计税评估价值作为计税依据。

　　最后，是按复核价值确定。对纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法相关规定开展复核，并以复核价值作为计税依据。

　　“这意味着，如果房屋报价与新系统评估标准相差不大，都可以通过系统。”地税工作人员表示，所以难免会出现中介人员钻漏洞的现象。

　　建议

　　新系统能否公开指导估价？

　　“新系统上线后，价格数据并没有完全公开化，中介很容易就钻了漏子，从中赚取差价，而消费者也没有得到任何好处。”郑州市一名地税工作人员说，往往消费者足额缴纳全额的税款，而中介公司却从中牟利，导致税款的流失。

　　他表示，电脑估价执行后，并没有完全公开所有房屋价格，消费者往往会被中介“蒙在鼓里”。而新系统上线后，根据郑州市地税局公布的情况，没有出现一例纳税争议。这种数据交换平台能实现与银行对接进行实时交换，避免这种情况的发生。

　　有业内人士建议，地税征收系统可以建立与之前的最低指导价类似的基本价格，让消费者对指导价有个基本的了解，并适时公开价格走势，这样也有利于二手房市场的有序运行。

（来源：大河报）

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