“二七速度”带来郑州城中村改造新思考

佛冈新居

佛冈新居规划图

社区篮球场

2012年7月18日，郑州市正式批准新一批共20个城中村（组）改造项目。二七区兑周村、王立寨村、贾寨村名列其中。

　　“这意味着二七区所有的城中村全部列入改造计划，无论三环内外，今后二七都不再有城中村了，”二七区城中村改造办公室主任毛新辉说。

　　拆迁总量1200万平方米，整理土地近2万亩，19个城中村14个已拆迁完毕，3个正在拆迁。二七区城中村改造无论在数量还是规模上在郑州市都是首屈一指。仅2011年一年，二七区的拆迁量就占到了郑州市城中村拆迁总量的80%。

　　多策并举 以民为先创造“二七速度”

　　佛岗村，位于京广路以东、南三环两侧，是一个拥有900多户村民、占地1000多亩的城中村。

　　2007年，佛冈村改造项目获批，从召开动员会、房屋面积丈量、登记、兑付到居民整体搬迁，仅仅用了20天时间，创造了郑州市拆迁改造史上的奇迹，被誉为“佛岗速度”。

　　之后，从2007年7月27日项目动工拆迁到2009年8月27日村民全部回迁新居，用时两年，而一般的城中村项目回迁最少需要三四年，有的甚至更长，佛岗又一次因速度成为了“明星”。

　　作为二七区城中村改造的典范之一，创造了神奇速度的佛冈人，现在的安置情况如何呢？

　　8月9日，在佛冈新居，记者见到了朱桂菊大姐。作为土生土长的佛冈人，她对外界宣传的“佛冈速度”并没有太多概念。

　　朱桂菊说：“我觉得没什么特别的，政策好，搬了比以前过得好，大家当然搬得快啊。”

　　对于改造前后的生活，朱大姐有切身体会：“就说我们家吧，以前三口人，靠出租房子挣钱，租金一年也就一万多块钱，现在每年翻到了三四万，房子还供不应求。”

　　佛冈村改造前，朱大姐家宅基地面积有1200平米，回迁后，按照郑州市统一的补偿方案，朱大姐一下分得了九套房子。现在她和儿子一家各住一套140平米的房子，剩下的小户型和出租房全部租了出去，一家人光靠租房就已经衣食无忧了。

　　“大规模、快速度”是包括佛冈，小李庄等二七区城中村改造的特点。即便如此，在执行过程中却鲜有“钉子户”存在。

　　曾任二七区区委书记的史秉锐在总结其原因时说，“实现顺利拆迁一靠政策，二靠工作，三靠保障，同时，也是因为实行了市场化运作、人性化拆迁等柔性操作模式。我们始终把拆迁当作对我们‘执政为民’的一次实际检验。”

　　在城中村改造中，二七区引入了“保证金制度”。区政府建立资金监管账户，由开发商分批注入资金，专款用于村民的拆迁补偿安置。如果用国有土地进行抵押贷款，贷款金额的50%必须转入监管账户，有效防范了市场风险。

　　从旧村搬迁到回迁新居，这中间往往需要3年左右的时间，称为安置过渡期。除了按统一标准发放过渡费外，二七区专门出台意见，通过政府公益岗位优先安置、帮助村民联系租房房源、就近联系入学等方式最大限度地帮助村民解决生活、就业、子女入学等难题，解除村民的后顾之忧。

　　为了根本改变居住环境，让村民住的安稳，二七区在规划时对公共设施的建设严格要求。以佛岗村所在的社区为例，共配置７所幼儿园，３所小学，１处门诊所，２处卫生站，垃圾转运站、金融邮电、社区服务中心、居委会、物业管理中心、派出所、商业服务中心等设施齐全。此外，还规划有绿地面积18.2公顷，并拥有一座社区公园。

　　整体布局 完善城市功能主导“二七规划”

　　二七区区长王鹏说：“城中村改造是提升城市形象、改善人居环境、造福广大百姓的民生工程，也是推动经济社会发展的重要载体。必须在服从郑州都市区建设的全局战略下，坚持整体布局，科学规划。”

　　规划是城市建设的龙头。二七区在城中村建设中始终坚持“规划引领、交通优先、生态宜居、现代繁荣”的设计理念和政府主导、整村改造的原则。

　　二七区城中村改造办公室主任毛新辉说：“以往的城中村建设，由于规划不合理，出现了很多同质化的现象，比如相邻的两个项目，一股脑都建写字楼，都建商场，功能重叠，后期商业开发很难收益，造成建设资源浪费。”

　　毛新辉介绍说，为了做到整体布局，科学规划，二七区专门成立了规划委员会负责审查规划方案。每个城中村改造实施前，必须经区城乡更新领导小组、区规划委员会、区政府常务会、区委常委会层层把关，并召开专题会邀请设计单位就业态摆布、建筑风格、开发比、投资强度等进行可行性论证，确保城中村改造与“财富二七、商贸旺地”的发展定位相一致。

　　小李庄项目是这方面的成功代表。作为二七区第一个改造的城中村，小李庄的商业开发已经显见规模。占地40万平方米的升龙商业广场，集高档酒店、住宅、办公、商业为一体。如今早已成为郑州西南一个区域商业中心，吸引了奥斯卡影院、大润发、坤业百货等大型企业入驻。

　　二七区的城中村改造繁荣了城区产业，强化了区域定位，对城市功能的完善、提升效果也十分明显。

　　二七区城区面积35平方公里，城中村面积就高达6平方公里，严重影响了城市功能的发挥。借助城中村改造，二七区打通了冯庄路、人和路、汝河路等一批断头路，相应的水网、电网以及学校、警务室等公益设施不断完善。

　　从2007年城中村改造启动到现在，二七区累计腾出用于道路、绿地、小学的基础建设用地上百处，总面积接近万亩。

　　毛新辉说，目前二七区主次干道已没有一条因为城中村而被堵死的，昔日的很多断头路都已打通了，这其中就有二七区委所在的政通路。

　　市民生活 村民观念带来“二七思考”

　　作为二七区城中村改造的亲历者，毛新辉对城中村改造有自己的认识。“城中村改造最难的不是环境的改变，而是人心的改变。”毛新辉告诉记者。

　　从城郊村到城中村，再到新型社区的蜕变，快速发展的城市化进程并没有给人们太多适应时间。

　　一个城中村改造，村民至少分到3套房子，甚至有村民最多拿到30套房子，这些房子可以出租也可以出卖，一般的村民资产增值都在百万以上。

　　“一夜暴富的例子很多，村民们基本都没有理财观念，面对突然降临的财富，有些人大肆挥霍，很快又出现返贫现象，”毛新辉说。

　　此外，城中村历来是外来务工人员的聚集之所，由于相对低廉的房租，这里成为了这些“外乡人”天然的家。如今，随着郑州市城中村改造的强力推进，可供租住的廉价房越来越少了，租房成本也出现了飞涨。为了躲避高房租，有些租房者甚至三年搬了七次家。

　　二七区城中村改造走得快，这些问题发现的也更早。近两年，二七区已经开始着手解决。

　　毛新辉说，针对外来人口和低收入人口的租房问题，二七区计划采取市场化方式，建设纯出租房，实行公寓化管理，具体方案已经拿出。在市场运作的前提下，将充分保证租房者的利益。

　　二七区政府还积极同银行合作，帮助城中村村民理财，引导他们理性消费。政府通过银行，将拆迁的货币补偿不一次性发放给村民，而采取分批的方式逐步释放村民所得财富。或者建立融资平台，付给村民相应的利息，由政府帮助理财，实现财产增值。

　　干净宽敞的社区环境，一应俱全的公共设施，停放整齐的轿车。无论是佛岗村还是小李庄社区，从外在上看，与城市社区已经别无二致。

　　毛新辉说，“从村里人到城里人，户籍，就业，养老，社会保险，这些看得见的身份证明的变化在几年之内都可以做到。但是深层的生活观念的变化也许需要一代人才能真正完成。在物质补偿的基础上，如何进行智力和教育等补偿，是今后城中村改造需要着力解决的。”
（来源：人民网）

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