业委会"难产"业内人士称开发商有配合组建的义务

本版漫画/王伟宾

做法是成立业主大会工作辅导中心

由社区专家、教授、业委会主任等组成协助小区成立业委会

大河网报道:去年11月，针对郑州市物业管理中存在的问题，市里提出提升物业水平的19条措施，其中之一就是，今年年底前实现城市社区业主委员会全覆盖，对没有组建业委会的小区，要限期组建。面对习惯性“难产”的事实，业内人士称，开发商有配合组建业委会的义务，而业主也应增强“主人翁”意识，业委会并非“事不关己”。

难题

1

业主不积极，认为业委会“事不关己”

搜集20%的业主签名，是青青美庐小区组建业委会的带头业主小刘最头疼的事。他把组建业委会的必要性“说烂了”，比如可以很便捷地启动维修资金，把漏水许久的楼顶早日修好，但低层的业主说，“又漏不到我家，业委会关我啥事。”小刘和很多业委会筹备带头人都遇到过业主不积极的现象。

支招

业主应学习外国一入住就组建业委会

郑州市房管局物业管理处处长程建颖：在南方，很多业主不会让电梯满载，宁愿多等一会儿，因为他知道满载会减损电梯的寿命，影响的还是自己。业委会也是如此，虽然他可能没解决某个业主的问题，但他代表的是小区全体业主，在监督物业时，不像以前单兵作战，它更有力度。

知名物业专家舒可心：业主要向国外学习，一住进小区，就先成立业主大会、选出业委会。平时，花很少的成本让它运转，一旦与物业或者开发商发生纠纷，就能立即反应。

难题

2

业主彼此陌生，牵头人缺乏公信力

有业委会筹备组成员回忆，组建业委会大多采用挨家挨户敲门的办法，且多在晚上。一些业主曾把他们当推销员、骗子、小偷，甚至曾被投诉到物业公司。有时同一个楼层的邻居，都彼此陌生，难开展工作。

支招

居委会平时应给业主搭建沟通平台

河南省物业商会秘书长张国强：业主彼此陌生，牵头业主缺乏公信力是成立业委会的通病。居委会在平时应该给业主搭建沟通的平台，比如组织文娱活动、体育比赛、年度联欢会。

一些小区有业主QQ群、小区论坛、贴吧，那些入住率低或租房户多的小区，可以借鉴，在网上加强沟通。

难题

3

开发商、物业公司设绊子

目前，要成立业委会的小区，大多是业主和物业矛盾无法调解，业委会组建起来后，第一件事就是“干掉”物业公司。而郑州90%的物业公司都是开发商下属的，一听说要组建业委会，开发商和物业公司常常设绊子。

支招

业主可向物业协会投诉设阻物业公司

郑州市物业管理协会会长张国俊：物业公司应该正确看待业委会。有了业委会，物业公司更易开展工作。

对于业委会筹备组，开发商和物业应提供业主姓名、联系方式、产权证面积等最基本信息。

目前，郑州有1000家物业公司，其中410家是物业管理协会的会员单位。如果在筹备业委会时，物业公司设绊子，业主可以向协会投诉，协会将协调解决。

难题

4

成立业委会门槛偏高，容易“黄汤”

据规定，成立首次业主大会，应由3名以上业主提议，并征得入住20%以上业主签字同意，将书面申请提交所在地的房管部门。业委会筹备组成立之日起45天内，要召开首次业主大会，选出业委会。不少牵头业主反映，业委会成立门槛偏高，一旦中间遇到绊子容易“黄汤”。

支招

业主要先吃透相关法律法规

张国强：业主要想成立业委会，要先弄懂学好《物权法》、《业主大会规程》和《郑州市物业管理条例》，这一点很关键。筹备业委会，要弄明白有关法律法规的规定，按规定办事，这才能掌握主动权。

难题

5

政府相关部门指导缺失

一位不愿具名的业内人士称，相关部门的指导缺失是事实。不少居委会每年有举办社区活动的任务，这些活动只能在小区里进行，而场地、水电等支持都由物业公司提供，为得到支持，这些部门不愿“得罪”物业公司，对业主的帮助自然少了。

支招

成立业主代表协调委员会向业委会过渡

程建颖：去年11月，郑州市物业管理工作领导小组下发了《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》，由郑州市副市长张建慧签发，要求“没有业委会的小区应当成立业主代表协调委员会”，以行政手段加快业委会成立的步伐。

街道办将到小区每栋楼走访，每栋楼选出一个“楼长”，由3~11人组成业主代表协调委员会，代行业委会部分职责，这是召开业主大会产生业委会前的过渡组织。

舒可心：现在北京的办法比较好，让公益律师、公益人士、第三方专业机构等，协助小区成立业主大会、选出业委会。

2011年，北京市住建委批复成立“北京首一业主大会工作辅导中心”，是由国内及北京的社区专家、教授、业主委员会主任组成，为社区提供专业化服务，协助小区成立业委会。该中心一年能帮助几十个小区成立业委会。

难题

6

组建业委会缺乏资金

青青美庐小区业主小刘称，在筹备业委会的这几个月里，印刷费、通信费、交通费等，他已经花了近千元。没有资金来源，完全靠个人奉献，积极性容易被打消，也是业委会“难产”的原因之一。

支招

政府拨款或物业将公共面积收益划拨一部分给业委会

舒可心：业主大会是业主自己的组织，既然认为业委会有用，业主就要为其承担费用。如果业委会没经费，他们利用职权获利，那岂不是更糟？

业委会也有义务和责任，比如它应诚信，不能骗业主，还应定期召开业主大会，监督物业公司，如委员不尽义务，业主就罢免他。

一位不愿具名的业内人士称，资金，几乎是每个业委会出现问题的根源，但如何解决资金问题，还没有太好的先例。

他建议，对于每个筹备业委会的小区，政府部门予以拨款，拨了多少、支出多少、账目明细等，由政府、业委会定期张榜公示。

物业公司在小区公共面积的收益，如室外广告、楼宇电梯广告等，这些理应花在业主身上，也可以抽出一部分划给业委会。

来源：大河网

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