郑州龙湖首块土地拍出天价 每平米成本约1.1万元

在连续几日的阴雨之后，昨日天气异常得热，中午12时，郑州市气象台就发布了高温橙色预警，称当日下午市区最高温度将在37℃以上。

　　犹如当日的天气，今年以来，郑州新区前两块商住房地块在起始价平淡成交后，昨日上午挂牌的第三块，也是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，引来了7家开发商的激烈竞争，在郑州新区土地储备交易中心最终以每亩地价936.12万元成交，被郑州市轨道交通置业有限公司纳入囊中。

　　记者 胡审兵

　　　　声音

　　目前开发商拿地属于战略性的

　　记者昨日查阅了今年以来郑州新区商住房用地成交情况，昨日的交易火爆是今年以来的第一次，前两块商住房用地都是以无竞争、起始价成交。

　　对此，河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，近期，不光是在郑州，在北京等一些城市均陆陆续续爆出高价地的消息，这说明随着市场回暖，一些开发商在去库存化后，手里积攒了一些资金，同时对市场预期有了新的判断。这样，有些开发商就会有拿地动作，这和我国当前房地产市场形势是一致的。

　　对于是否会出现高地价下一步推升高房价的问题，李晓峰认为存在这种可能，“但也会存在变数，开发商项目开盘入市需要结合当时的市场、具体情况进行分析”。李晓峰指出，虽然当前仍然属于房地产市场的调控时期，但开发商拿地属于战略性的，因为一个项目的开发周期较长，而项目的具体价格定位则属于战术性的，属于对未来走势的判断。

　　A

　　龙湖地块

　　22轮争夺龙湖地区首块地

　　昨日挂牌的第一块地为郑政新出（2012）9号地，位于九如路东、龙湖中环南路北，宗地面积37671.39平方米（折合56.51亩），容积率小于1.7，建筑限高24米，建筑密度小于28%，绿化率大于35%，挂牌起始价为37400万元，加价幅度为500万元。

　　根据挂牌规则，当日挂牌时间10时截止时，如果有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

　　到10时挂牌截止时，该地块已经过了3轮竞争，价格已升至39900万元，比起始价高出了2500万元。转入现场竞争后，3号和1号轮番把价格抬到42900万元。第7轮，4号竞买人加价500万元至43400万元，随后6号把价格一笔1500万元的单子直接又抬到44900万元。随后3号、2号、4号、6号轮番加价，到了第13轮以后，各家竞买人都以每次500万元的幅度小心加价了，虽然市内温度低，但仍不时有人擦汗、不停地喝水，空气也让人感到紧张。

　　2号、3号、4号不停地相互加价，其间第16轮把价格加到49900万元的4号竞买人不停地出去打电话，后来在第20轮、第22轮再次出手后，其他竞买人不再继续往上跟。最终，上午11时，在主持人连续3次询问“还有没有人继续加价”后，该地块以历时1小时、争夺22轮的结果，以52900万元成交，竞得者为郑州市轨道交通置业有限公司。

　　记者随后了解到，该地块吸引了包括永威置业、郑州建投、正商、建业、通利等7家开发商参与。

　　房价成本约每平方米1.1万元

　　据参与此次竞拍的永威置业常务副总经理马水旺介绍，该地块要求配建廉租回购房6400平方米、社区办公及物业等用房1000平方米，还需要无偿为政府建设四个一工程用房，即一个居民文体活动中心、一个警务工作室、一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房。按此投资估算，每亩地还需要另外增加150万元的建筑成本，该地块商品房销售价格将来每平方米低于2万元可能就会发生亏损。

　　经营城市实战专家、深圳王牌城市研究策划有限公司董事长上官同君大致测算，该地块每平方米楼面地价为8260元。如加上按多层的建安成本、报建费用、管理成本、税收，成本每平方米约在11000元。如果是市场化开发的房地产项目，2013年下半年入市的话，售价估计要在每平方米2万元以上。

　　【算账】

　　房价将不低于2万/平方米

　　郑州永威置业有限公司也参与了龙湖首块土地竞拍，永威置业常务副总马水旺在其新浪微博中用了一个词：“揪心”。马水旺说，参与竞买的开发商，有通利、正商、建业、名门、郑州市建投和轨道置业，实力都不可小视。

　　据悉，龙湖首块住宅用地的容积率为1.7，建设密度＜28%，绿地率＞28%，按照每亩地价936.1万元算，在此基础上还需交4%的契税、耕地占用税，建设一个居民文体活动中心，一个警务工作室，一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房，建10%的廉租房由政府按成本价回购。“按此投资估算，每亩需增加150万元的建筑成本，因此实际的土地成本应为1086万元/亩。”

　　马水旺表示，实际上，由于受规划限制，昨天出让的龙湖首块土地的商品房可售面积只有5.67万平方米，预计楼面价将突破10900元/平方米，再加上建筑安装费、利息、销售税金和人员成本等相关费用，该地块商品房销售价低于20000元/平方米就会亏损。

　　对此，郑州市轨道交通有限公司有关负责人表示，轨道置业是该公司的全资子公司，主要负责对地铁沿线的土地、物业进行房地产开发，盈利用于弥补建设资金。“龙湖地区的地铁配套前期工程已经启动，公司对龙湖地区的开发非常有信心，竞得的地块将建高端住宅。”

　　郑州房地产进入龙湖时代

　　上官同君介绍，2002年8月23日，郑东新区CBD内环第一批土地招拍挂进入市场，标志着郑州市房地产市场用了10年，跨过107（指老107，现在的中州大道）；2004年5月1日前后，CBD内环金成地产、伟业财富广场上市交易，房子均价每平方米2680元；2004年10月20日，CBD奥林匹克花园入市，房价每平方米3300元。如今是2012郑州新区龙湖区域建设大幕拉开，龙湖作为郑州最高端的商务区、最高端的商住区，寸土寸金炙手可热的龙湖地块，出现高价地是正常的。

　　上官同君预计，本次龙湖土地挂牌成交价格每亩936.12万元，按理说远比业内对于龙湖未来地价的预测要低得多，随着龙湖土地紧锣密鼓地进入市场，这个片区是郑州未来最高端的区域，地价节节攀高，业内可拭目以待。
B

　　新火车站地块

　　5家开发商为了24.18亩的地块争了110分钟

　　如果说龙湖地区首块地入市引起了众多开发商关注的话，位于康宁路北、康平路西的16119.43平方米（折合24.18亩）的地块，因为距离郑州新火车站较近，现场竞争更为激烈。

　　该地块名称为郑政新出（2012）10号地，规划要求该地块容积率小于3.5，建筑限高80米，绿化率大于30%，建筑密度小于25%。挂牌起始价为15160万元，加价幅度为300万元。上午10时挂牌截止时，已经历了两轮竞争，价格升至15460万元。

　　当日的现场竞价阶段，5号、1号、2号、6号、3号、4号等竞相加价，特别是第5轮，6号竞买人一单3300万元甩出来，把价格直接抬到19360万元。但随后，各竞买人一直以300万元的单子往上加价。

　　到了第20轮，3号竞买人300万元加至24460万元后，各家竞买人纷纷退出，随后的竞争成了5号和1号的表演，中间多次出现主持人问“有没有人继续加价，第一次第二次”后，两家再次举手示意，时间一直到中午12时50分。经过了110分钟的竞争后，1号竞买人放弃跟单，最终5号竞买人以31960万元把该地块纳入囊中，整块地争夺经过了45轮。

　　与挂牌起始价15160万元相比，成交价高出16800万元，是起始价的2.1倍。每亩地价达到1321.75万元，竞得人为东方鼎盛地产发展有限公司。据了解，该地块有5家开发商参与竞争。

　　上官同君测算，该地块综合各方面因素，将来房子的成本约在每平方米9000元。不过，这块地还不能算是郑州“地王”，2010年11月份，郑东新区新火车站对面的土地，每亩地价曾达到2030.13万元。

　　C

　　其他地块

　　与上述两块地的激烈争夺相比，当天，郑州新区还有一块住宅用地和一块批发零售用地可谓平静成交。

　　其中，位于文苑南路北、明理路东的郑政新出（2012）11号地，面积为4434.48平方米（折合6.65亩），容积率要求小于3.5，建筑限高100米，因为无人竞争，被郑州瑞泰置业有限公司以起始价2600万元纳入囊中，每亩地价390.98万元。

　　郑政新出（2012）13号地，位于商都路南、博学路西，面积4070.37平方米（折合6.11亩），挂牌起始价为1940万元，土地用途为批发零售（加油站）。经过两轮竞争后，河南省联合石化有限公司以2940万元拿下该地块，每亩地价481.18万元。

　　当天除了郑州新区有几块地挂牌出让外，当天上午9时，郑州市国土资源局土地交易中心现场也有一块商住房用地挂牌出让。

　　该地块面积为43929.91平方米（折合65.89亩），位于陇海西路西、西环路东，容积率小于3.5，建筑限高为100米，挂牌起始价为25036万元，每次加价幅度为200万元。

　　最终，该地块以26236万元成交，竞得人为河南怡昌置业有限公司，每亩地价为398.18万元。
（来源：郑州晚报）

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读