去年广东房价上涨8.6% 库存连续4月大幅提升

2011年广东全省房地产运行情况究竟如何？省房协近日发布的《2011年度广东房地产市场分析报告》显示，情况并没有我们想象的糟糕。全年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，比全国总体水平高6个百分点；房企到位资金6889.45亿元，同比增长19.9%；全年土地购置面积2289.69万平方米，同比增长30.4%。销售方面，虽然受楼市调控影响，但商品房销售面积同比仍增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。

　　房企资金状况稍好于2008年

　　房地产开发投资方面，2011年全年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，比全国总体水平高6个百分点；比1-11月份回落1.7个百分点，但仍保持较快的增长势头。

　　值得注意的是，在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型，商业地产日渐兴起。作为商业地产的传统模式之一，办公楼投资的快速增长反映出其中蕴藏着更多商机。办公楼投资增速在上半年连续3个月大幅提升之后逐步回落，但增速仍是各类投资中最高，1-12月同比增速达到47.9%。

　　从资金来看，全年房企到位资金6889.45亿元，同比增长19.9%。而从近10年数据看，2011年广东房企国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。显示2011年广东房地产企业资金面临压力，但稍好于2008年。

　　土地购置面积比增30.4%

　　土地购置方面，上半年购置面积同比增速震荡上行，下半年开始急速回落后趋于平稳，全年购置面积2289.69万平方米，同比增长30.4%；土地成交价款479.40亿元，同比增长28.3%。

　　全年全省商品房屋施工面积36311.94万平方米，同比增长24.3%；其中新开工面积11968.66万平方米，增长21.0%。竣工面积5800.52万平方米，增长10.8%。

　　从近10年开发建设情况看，2011年商品房施工面积同比增幅首度超过20%，新增施工面积超过7000万平方米，比全年竣工面积还多约1300万平方米；其中新开工面积同比继上一年58%的高速增长后，仍保持21%的增速。在建工程的持续增加，意味着企业必须不断追加投入，也反映出资金状况值得关注。

　　库存面积连续4个月大幅提升

　　商品房交易方面，全年销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%，销售率（销售面积/批准预售面积）为94.6%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。

　　从近10年销售情况看，2010、2011年商品房销售面积同比增速低于除2008年以外的其他年份，仅分别增长4.1%和6.0%；销售额同比增速也有类似走势，反映出宏观调控政策对市场的抑制效应明显。而在持续严厉的调控政策之下，市场前景将更为严峻。

　　此外从商品房待售面积看，截至12月期末，全省待售面积为2639.78万平方米，同比增长32.8%，增速连续4个月大幅提升。说明下半年销售市场明显降温，去库存压力骤然加大。前景展望

　　报告指出，在房地产调控政策基调保持不变的背景下，2012年房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，商品房新开工项目减少、在建工期延长，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。从长计议，在新的产业环境下开拓融资新渠道，改变以住宅为绝对主体的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，对业界来说是势在必行了。

来源: 南方日报

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