福州拉大城市框架 土地市场进入“三环时代”

福州拉大城市框架，园区、大型公建外移，将盘活榕三环沿线土地资源　核心提示：福州未来土地出让将以三环沿线地块为主。日前，记者从福州市国土资源局获得该信息，这意味着，三环将成为新的开发热土。

　　而在三环沿线，记者注意到，布局了大型的大学城、奥体中心、会展中心等大量公建，同时也引进了不少园区。路网、配套、园区先行，盘活了原本偏远的福州三环沿线土地资源，榕三环沿线土地价值被重估。业界认为，三环开发将大大加快。

　　三环沿线缀满园区和公建

　　18日，沉寂了近四个月，福州举行今年的第三次土地出让拍卖会，这被市场视为土地市场的风向标。而奥体中心、淮安两幅地块因位于三环沿线而备受关注，尽管这两幅地块一幅有奥体元素等多个附加条件，一幅需要配建公租房，但楼面地价分别拍出了6245元/平方米、5347元/平方米，在业界看来，这样的价格不低，三环沿线土地对市场还是有吸引力的。

　　近几年，福州市已经有意识地把一些大型的公建、园区往三环沿线布局。海峡奥体中心、海峡国际会展中心、大学城等大型城市公建均布局在三环沿线。而根据福州城区的规划，上街大学新校区位于闽侯县上街镇，至2020年规划人口30万人，建设用地34平方公里，建成为教育科研基地和综合型生活新城。

　　海西高新技术产业园位于旗山脚下，规划建设用地10.4平方公里，定位为以高端研发、科技孵化和总部经济为主体的国家级高新技术产业园区。海峡医药物流中心，位于仓山区三环路北侧、齐安路东侧，还将建一座私人三甲医院，等等。

　　此外，投资总额不低于100亿元，不低于国家4A级标准的大型旅游项目华侨城，将落户义序帝封江区域。

城市拉开框架人口外迁

　　二环开发密度较高，已经难以找到比较成熟的地块开发，这是福州城的一个事实。“除了旧城改造项目外，二环内的土地凤毛麟角，只能往三环扩。”福州国土部门有关人士说道。

　　三环的贯通，使得福州城市逐步向外拓展延伸，拉开了城市框架，而这也必然带动城市人口的外迁。

　　福州的陈先生家住在中心城区，他给儿子买的房子选择在乌龙江畔、旗山脚下。陈先生的选择有自己的道理，他说，儿子在福州一家高科技企业上班，该公司已规划未来部分搬迁到海西高科技产业园。“人都过去上班，自然考虑就近买房生活。”

　　而采访中，多位业界人士和专家都认为，城市园区和公建的外扩，带来了城市人口的外移，这使得城市沿线、园区附近的住房需求被带动起来。

　　“公建、园区外移，地铁、公交甚至高铁的立体交通的配套，拉大了城市半径，带动了城市向外扩展，从而使得城市沿线的土地价值被重估，这是大多数城市的发展模式。”房地产资深人士林先生说道。

　　重新定位行政中心缩短与三环的距离

　　来自福州房地产市场业界的消息透露，福州市行政中心将搬迁至仓山的鼓山大桥下，不少福州政府部门将搬迁过去办公。这被房地产业界解读为重新定位福州行政中心。

　　“这实则也是城市基础设施的外移。”林先生认为，行政中心固守在鼓楼台江，城市的行政半径很难扩展，但是搬迁后，三环沿线特别是南三环、西部、东部到行政中心的距离将缩短，且位于鼓山大桥边上，交通也比较便利。

　　规划是城市未来的发展方向，而记者从福州近期的规划看，城市发展的重点都在逐步向外，南屿南通组团、马尾组团、南台岛等，都是重点发展城市外围沿线。

公益配套跟上还需要时间

　　二环、特别是金山建设的时候，金山成为一个居住区，但是行政中心、园区都还在主城区，就造成了市民的钟摆运动，工作和生活两区的奔波。而把园区外移，逐步把住宅生活配套外移，就可以解决钟摆运动问题。

　　“以前是往新区配套农贸市场、批发市场，现在是大型的城市综合体往外配置，完善生活的配套设施。”林先生认为，这几年政府的城市发展理念也越来越清晰，规划、运营越来越成熟。

　　林先生认为，城市外扩最大的问题在于配套跟不上。他认为，购物、休闲等配套，可以通过市场化运作解决，可以很快完善，但是非营利性的配套设施，比如教育、医疗、城市污水管线、交通设施的配套等，可能存在一定的滞后。“问题总是能逐步解决的，关键是用多长的时间消化解决。”

　　观点

　　三环速度关键看经济速度

　　采访中，不少业界人士认为，随着城市发展的成熟，福州二环向三环扩展的速度，可能会比一环向二环的扩展速度还要快。

　　“我个人看来，城市向外扩展的前提是整体经济发展状况。”省内房产专家刘福泉认为，纵观国内一线城市发展，主要依靠两个指标，一个是国民经济发展的需求，一个是城市化进程。“目前，我们国家的城市几乎只有一种发展模式，就是资源不断地向城市集中，城市不断地向外扩张。因此，福州发展三环是个必然。”

　　在刘福泉看来，前几年国家经济发展较快，但是现在既有的经济模式发展已经达到了边际状态，国民经济能否持续发展支撑，已经成为三环发展的速度的关键。“就目前而言，福州三环发展还比较乐观，但是发展速度有待观察。”

　　延伸

　　国务院发展研究中心：房产近5年利润率达30%

　　10月22日，国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书2012”，内容涵盖了我国经济社会发展过程中的热点和焦点问题，包括宏观经济、外贸、金融、住房、三农问题、公共服务、城镇化、福利体制等。

　　部分知名房企利润率甚至超50%

　　其中住房方面，研究中心还对住房市场发展趋势与政策进行研究，谈及房地产开发利润和房产税等话题。并建议适当时候可取消预售制度，增加现房销售比例，以整治开发商在销售环节的投机行为。

　　据介绍，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相近。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

　　报告还指出，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

　　但国务院发展研究中心市场所副所长王微表示，随着城市化进程的发展，未来房地产行业利润水平会进一步缩小。

十年间土地出让金增长近20倍

　　该机构同日发布的另一研究报告《土地制度改革与转变发展方式》披露，2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了近20倍。

　　同时，国务院发展研究中心在报告中提出目前土地出让金的支出存在城乡分配不平衡、城乡二元格局等问题。

　　陕西楼市调控商品房利润限10%

　　近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本，公布区域住房销售价格区间，控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

　　据悉，按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过合理房价的20%，即为超高房价，构成了违法行为。超过合理房价50%则为房价暴利，触犯刑法，出售者最高将被判处3年徒刑。

来源:东南网

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