闽委员热议房价合理回归 二套以上住房应征重税

福建省商品房销售均价从2005年的每平方米2801元涨到2011年的7371元不考虑城市、地段、保障房以及权重等因素，福州、厦门中心城区和景观区域，每平方米甚至达到1.5万元-3万元。

　　无疑，房价是新一届委员们格外关注的话题。民建福建省委提交的《关于促进我省房价合理回归的建议》提到：2011年以来持续的房地产宏观调控政策有效抑制了房价过快上涨的势头，房价趋于稳定，但并未出现明显下降，特别是近期房地产市场的需求逐月上升，厦门、福州等区域销售升温回暖的势头明显，部分楼盘量价齐升，市场预期有所增强，这给市场的稳定和房价的合理回归带来了不利。

　　这份提案对影响房价合理回归的原因做了详细的分析，并提出了对策。

　　土地出让方式推高房价

　　目前实行的土地招拍挂制度，属于供给垄断和需求竞争并存模式，土地拍卖“价高者得”。楼市持续热销，企业对市场前景看好，就愿意支付更高的土地成本。土地成本作为房价构成的主要要素之一，其价格大幅攀升强化了社会对房价上涨的预期，进一步推高房价。2010年房地产市场过热，全省土地成本创下历史高点，每平方米楼面价达5495元。随之全省商品住宅平均售价也不断飙升，2010年每平方米突破6000元，2011年达7371元。

　　购房者成开发商提款机

　　商品房预售是开发企业将购房者资金和银行资金转变为其投资资本的融资方式。在房地产企业的资金来源中，预售款的融资成本是最低的。2011年全省房地产开发企业定金及预收款和个人按揭贷款合计1339.43亿元，是同期贷款的3.4倍。这一制度使购房人几乎变成了房地产开发企业的“提款机”，开发企业利用商品房预售圈钱，极大地减少了成本费用，同时也把风险转嫁到了消费者身上，并通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发企业更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环促使房价屡创新高。

　　没有限购地区涨势强劲

　　目前国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然存在。福州市2010年10月“限购令”出台后，市区楼市相对低迷，但七县市及平潭由于价格普遍低于市区且没有限购，吸引了不少购房者二次置业、投机买房，房价上涨势头强劲。2011年，福州七县市及平潭商品住宅平均售价每平方米达8053元，比2010年增加2022元。

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　　居民购房追求一次到位

　　不少人误读“居者有其屋”的内涵，认为不同年龄层级的人都应该拥有自己的住房，经常出现几代人或两个家庭支持年轻人家庭购房的情况，这样做透支了消费能力，形成较大的负担，而且片面追求住宅面积，追求一次性到位，超前消费，没有形成梯度消费观念。我省城镇居民对住房面积的要求较高，2011年全省人均住宅建筑面积达37.9平方米，比全国多出5.2平方米。

　　建议提高住房预售门槛

　　提案认为，通过强化和完善调控政策，防止房价出现反弹。一是在目前开发企业商品房库存量较大的情况下，适时改革、完善期房预售制度，提高商品房预售门槛，加强企业预售监管，有利于规范开发企业经营行为，敦促消费者理性消费，促进房地产市场健康发展。二是发挥主管部门对房地产开发企业商品房定价监管和调控，明确房价的涨幅与城镇居民收入和GDP的增长幅度相匹配。三是制定土地调控的目标，包括供地规模、供地结构、供给价格区间和增幅区间，完善住房用地有偿出让的竞争机制，积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。

　　二套以上住房应征重税

　　加快推进房产税制改革，免征首套普通住宅房产税、适度征收二套房产税、二套以上重征房产税；对自住购房者免税，对经营性购房者采取低税政策，对投机性需求的购房者采取征收重税政策，对人均居住面积大幅超标的家庭作为房产税扩征后的征缴对象。通过发挥财税制度的宏观调控作用，有效地打击投机性住房需求、以抑制房价的上涨。

　　房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整，也可以通过居民收入的增加来实现。若维持和稳定房价目前水平和认可房价收入比在6-9倍的区间，全省城镇居民年人均可支配收入要达到3万-5万元。因此，要加快推进收入分配制度改革，努力提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动者报酬在初次分配中比重。一是建立和完善工资的正常增长机制、工资支付的保障机制、工资提高的集体协商机制。二是充分发挥财政的再分配功能，加大对困难人群和低收入群体的转移力度，缩小居民收入差距，增加低收入群体的收入。

来源:东南快报

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