二三线城市调控再接力：燕郊楼市率先降温

　　自6月以来，继一线城市加强调控后，二三线城市再度开启新一轮调控。包括温州、佛山、廊坊、邢台等城市陆续发布调控措施。

　　21世纪经济报道记者调查发现，三线城市房价上涨速度超过一线是最近三线政策高发的主要原因。根据国家统计局公布数据显示，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。另外，根据实际调查发现，除了燕郊地区以外，不少二三线城市市场反而呈现上升趋势。楼市的火爆也传导到土地市场，二三线城市土地住宅明显升温。

　　中原地产数据统计显示，5月全月，全国单宗地块超过5亿的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗，这71宗地块里，高达87%分布在二三线城市。溢价率超过100%的地块合计45宗，其中有41宗出现在二三线城市，占比高达91%。

　　在二三线城市中，燕郊楼市是历来楼市调控周期都值得观察的样本。该地区目前具有大量二手房，同时也有不少投资客。

　　楼市调控蔓延

　　6月开始，楼市调控继续。包括温州、佛山、廊坊、邢台等城市陆续发布调控政策。

　　6月1日，温州市住房和城乡建设委员会和市国土资源局联合发布《关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知》，明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度；5月31日，佛山进一步加强了住房限购政策，将二手房纳入限购范围。隔日佛山再出政策，要求加强新建商品房预售监管工作，购房人预定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款应当全部存入商品房预售款监管专用账户；6月2日，廊坊市出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》；6月4日邢台市人民政府办公室关于促进全市房地产市场平稳健康发展的通知。

　　综合比较来看，目前发布调控城市普遍表现出较好的楼市行情。

　　据温州市住建委统计，去年温州市区新建商品住宅成交均价为20325元/平方米，较上年提高11.4%。今年1至5月成交均价2.07万元/平方米。截至去年12月31日，温州市区新建商品房的去化周期仅5.21个月，低于6-16个月的合理区间。

　　根据佛山市住建局公布的成交数据，截至4月底，佛山4月已成交二手住宅12077套，这是佛山楼市史上，二手房成交套数首次超过一手房。端午前后，佛山权威房地产网数据显示，佛山二手房网签量为2859套，环比上升23%；网签面积为326152平方米，环比上升26%。

　　易居研究院研究员严跃进认为，二三线城市全面回暖，和近期一线城市政策频频收紧的环境有关系。一方面是部分需求加快进入了二三线城市，另一方面是部分二三线城市的购房者不再观望，购房的积极性在增加，从这几个角度看，此类城市市场交易总体上会有一个明显的上升态势，既利好去库存，也利好购房者置业计划的完成。对比历史数据，部分城市创下了交易的历史新高，对于当地房企来说也是一个积极的利好。

　　严跃进认为，对于此类城市来说，楼市调控的导向就是如果房价上涨过快，就会进行管控。从实际情况看，主要是一些热点三线城市或者三大城市群周边的二三线城市房价过快上涨。管控也是为了防范炒房，对于一些外溢需求的抑制有积极作用。

　　燕郊率先降温

　　从以往调控周期看，隶属于河北省三河市的燕郊楼市都是一个非常值得观察的晴雨表。该地区对楼市调控的反应快于其他地区。而自3月以来，燕郊也受到廊坊地区多轮调控影响。

　　3月21日，河北廊坊出台政策，按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

　　6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》)，《意见》指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。此外，意见还提出，要严格落实地方政府主体责任。建立房地产调控联席会议制度，努力把房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长。

　　21世纪经济报道记者调查发现，相比其他环京城市，燕郊开始出现比较明显的较大降幅。根据链家网多个项目成交数据对比，燕郊普遍出现3000-4000元/平方米的下降。链家燕郊多位中介人员也证实，燕郊楼市进入明显的调整阶段，购房者观望情绪明显。而一些着急用钱的业主开始降价抛售房产。

　　张明(化名)于今年3月份在燕郊福城上上城五期以接近2.8万元/平方米购置了一套小两居商品房。但近期，他发现，同样的户型成交价已经跌至2.5万元/平方米。

　　链家一位中介人员注意到，此次廊坊市发布的《意见》称，“努力把房价稳定在2016年10月的水平，确保环比不增长。”该人士称，据他观察，燕郊不少二手房小区已经跌回到2016年10月水平。21世纪经济报道记者查阅链家网公布的成交单价看也验证了此说法。

　　中原地产分析师张大伟认为，燕郊的二手房市场体量更大，而其他地区楼市基本都是最近两年发展起来的，所以可售的二手房数量不多，大部分物业都还没有房本。燕郊已经发展十几年，新建住宅已经很少，大部分业主已经有房本可以再上市。另外，从价格方面看，燕郊是环京区域价格最高涨幅最大的，很多早期进入的投资客成本非常低，这使得投资客即使减少部分收益抛售，也依然可以获得较高利润。但与之不同的是，环京其他区域的投资成本相对较高，所以当地楼市所呈现的博弈时间会比较长。

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