蓄势待发打造地产行业顶级盛宴

历时4个小时，200多位地产精英汇聚,无数精彩观点激情碰撞……8日13时，由《家周刊》联合搜狐焦点（长春）房地产网、新文化网主办的“好景岭尚·2010中国（长春）房地产开年峰会”盛大开幕。

此次峰会邀请了国字头地产专家、政府要员、长春各大知名地产精英齐聚一堂，深度审视地产行业走向，强势破解楼市迷局。

国字头专家汇聚顶级峰会

“好景岭尚·2010中国（长春）房地产开年峰会”定位高端，影响广泛，汇集权威领导、资深专家、名企领袖和主流媒体，必将成为中国房地产行业顶级思想盛宴。

次峰会旨在由国字头业界精英及专家学者，从国家政策制定的全局高度分析2010全年的房地产市场影响，并对长春全年楼市进行预估，分析国土及金融政策的收紧将会对后三季度房地产市场产生怎样影响。

中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹、中国房地产研究会副会长童悦仲、长春市政府副秘书长徐毅夫、长春市住房保障和房地产管理局局长刘海山、中国房产信息集团长春分公司总经理王喻冬、长春房屋置换股份有限公司总经理王永君、中国工商银行吉林省分行营业部副总经理陈宇龙，以及本报社长、总编辑寇冠等嘉宾参会并致辞。

审时度势指点楼市迷津

随着经济形势和外部环境的变化，地产行业的品牌战略如何布局，怎样依势前进成了房地产品牌企业关注的焦点。本报社长、总编辑寇冠代表主办方致辞时表示，“居者有其屋”是老百姓多少年来没有放弃的追求和梦想。在各地党委、政府和广大开发商的共同努力下，伴随着城市化进程的不断推进，中国的房地产行业也取得了快速的发展，居民住房质量在最近几年都得到了明显改善。

寇冠认为，与任何改革一样，房地产市场的改革发展，也必然会存在政策和执行方面的各种疏漏，在市场经济和宏观调控并不十分完善的情况下，自去年下半年开始，高房价以及房地产市场的走向，再次成为了舆论关注的焦点，一系列的表象，告诉了人们房地产市场的不确定性增大，甚至愈发扑朔迷离。2008年新文化报社创办了《家周刊》，希望能在地方党委和房地产决策部门、房地产商朋友以及广大购房者的支持帮助下，提供最权威、最有价值的房地产信息，为行业发展把脉，为购房者提供最贴心的服务。在楼市走在十字路口的关键时刻，此次峰会将深度审视房地产行业的走向，找准行业发展的方向标，促进长春的房地产行业健康发展。

开年峰会·观点碰撞

2010房地产走势别太乐观

主讲嘉宾：中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任 秦虹

走过2009年的疯狂，全国楼市2010年的走势不确定因素增加。国家政策对房地产市场究竟有何影响？影响有多大？

8日，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹的讲解似乎能给我们一些答案。不确定性影响后市发展今年一季度，全国商品房销售速度达到38.2%，呈现出淡季不淡的态势。但大家不能对2010年的房地产走势持乐观态度。这是因为，众多不确定因素会影响后市发展，主要表现在：

一、2009年市场销售大幅上升，一定程度上对后期市场有透支，开发企业必须面对；

二、投资型获利、保值避险需求及恐慌性超前需求受外围因素影响较大，不确定因素增加；

三、房价的持续上涨，导致社会各方矛盾激增，国家及政府不可能不干预，开发商要有心理准备。

信贷政策影响房地产景象气候

判断2010年房地产形势，必须高度关注宏观经济政策走势和变化。

宏观经济政策就是两类政策，一类货币政策，一类财政政策。

今年财政政策占GDP比重仍然是2.8%，但货币供应总量比去年减少2.1万亿。对银行来讲，一定是“有保有压”的。房地产一定不是银行“保”的领域。

我们把2004年以来国房景气指数（“全国房地产开发业综合景气指数”的简称）和这个行业的信贷增速进行了一个比较，我们发现国房经济指数从开工、销售到六大指标组成的国房景气走势和这个行业的银行贷款走势增长速度是高度一致的。

所以说，整个信贷的收缩对房地产市场的影响是不容忽视的。

宏观调控政策的核心是加大供给当前，国家宏观调控政策的要点是保持房地产市场的平稳持续发展，这就要求加大供给规模、控制投资需求及加强市场监管。其中加大住房供给对抑制住房价格上涨有绝对性意义。

怎么增加供给？总量增加+结构调整+市场监管要三管齐下。

总的规模在土地增加有限的情况下，重点通过结构调整。国土资源部最近提出，五类住房用地要占整个用地规模的70%。

市场监管也和此有关系，国土资源部一系列土地政策都是和加快开发节奏、调整供应结构有关。另外，积极的财政政策实际上是没有退出的，保障性住房建设和政策性住房力度仍然在加大。所有这些都构成了增加供给的重要因素，我们必须要对此有清醒的认识。

延长住宅寿命是最有效的资源节约

主讲嘉宾： 中国房地产研究会副会长 童悦仲

房地产作为耗能大户，无疑被赋予更多的“低碳”期望。当低碳经济时代来临，如何提升住宅品质成为社会关注的焦点和研究的重要课题。

8日，中国房地产研究会副会长童悦仲表示，低碳经济时代应从选址规划、建筑设计、结构设计、设备设施、建筑施工、室外景观环境设计及小区物业管理等方面提升住宅品质。

小区选址要着眼于降低交通成本

提升住宅品质，首先要从选址开始。理想的居住区应靠近轨道交通站点，居民出行和换乘方便。

此外，小区规划要适应汽车进入家庭的居住生活模式，社区停车环境是中国当前的突出问题。为了解决小区容积率问题，我国越来越多的车库选择修建在地下，但美国却利用楼层停车，这能更好地实现自然通风和日照采光，也就更加节能。

低碳住宅需要更合理的户型设计

由于人多地少，我国城镇住宅肯定以集合式住宅为主。因此，低碳经济时代需要更合理的户型设计。

首先，改进室内面积分配，增加学习空间、洗衣空间及贮藏空间。

其次，改进门窗设计和选型，减小窗墙比、增大可开启面积、方便擦玻璃和注意配置纱窗。现在的门窗设计和选型问题主要表现在：一是窗墙比太大，窗墙比不必太大，也符合低碳经济的方式。

二是，擦玻璃的问题，普遍不考虑。楼越盖越高，要考虑到擦玻璃的便利性及安全性。国外不少住宅窗户可以翻过来擦，这值得借鉴。

延长住宅寿命是最有效的资源节约

鼓励开发商采用高于规范的结构设计指标，来延长住宅的寿命，因为延长寿命就是最有效的节约。

欧洲住宅使用年限平均在100年，而我国只有30年，主要是拆旧的、建新的，这很浪费能源。延长住宅年限，可以适当提高住宅荷载取值，鼓励提高住宅抗震性能，配备室内新风系统。加拿大，住宅里都有通风系统，能够净化、过滤、杀菌、消毒，甚至加香、加湿，大大提高了居住舒适度。

另外,可以能量回收，减少消耗。欧洲的电梯设置，造型尺寸又窄又深，为什么这样？为了能进担架，方便照顾家庭病人。

圾回收和利用存在巨大潜力，在瑞典，都是大企业、大公司来做垃圾回收，而且盈利水平很高。

低碳经济时代应尽快淘汰毛坯房

低碳经济时代应尽快淘汰毛坯房，做成品房，毛坯房不符合低碳生活的理念。提高低碳经济住宅品质，还要从建筑施工角度入手。

目前，中国混凝土裂缝、防水问题突出，特别是地下室和外墙的渗漏问题严重，外墙外保温的工程质量也令人担心。

高层最好不要在外墙保温上贴面砖，外墙保温做法不应降低建筑物的耐火等级，中央电视台的大楼失火就是一个教训。

数据说长春地产“价”与“量”

主讲嘉宾：长春市住房保障和房地产管理局局长 刘海山

“大家关注的是商品房市场，特别是商品住房市场，一个是价，一个是量的关系。”一系列地产数据条理清晰地脱口而出，素有“数据局长”之称的长春市住房保障和房地产管理局局长刘海山的惊人记忆力还是让在场的嘉宾为之震惊。

这一系列权威数据对开发企业研究开发项目、消费者购房看市起到积极作用。

新房销售：

“价”比去年年末涨6.5%

1月~3月份长春市房屋销售总量214万平方米，同比增长21%，销售额74个亿，增长55.6%。其中住宅销售量是177.7万平方米，涨幅在19%。其中包括二手房、商品房、新建其他住房。新房上市量，其中商品房部分是136万平方米，商品住宅114万平方米，一共是10248套，大家最关注的是房屋价格，比去年年末均价3886元/平方米上涨6.5%，二手住房销售量超过了40万套。

新房上市：

“量”同比降17.6%

商品房开发是城市发展住宅中的主要来源，甚至可能是商品市场中的惟一来源。这个部分有两个指标，一个是上市量，一个是剩市量。

到今年3月份，商品房住宅上市量同比下降17.6%。商品住宅剩余，叫做累计可售量，现在是450万平方米，下降13.4%，只是我们现在同期销售总量的3倍多一点，这个比例不算高。

到今年3月份，二手住宅占商品住宅销量的49.5%。二手房市场作为推动房地产市场的一条腿，或者一个部分，使我们的增量房产和二手房市场基本上在同步协调发展。这个比例还会逐渐地调整回升，达到超过50%、60%，甚至回升到长春市最好77%的程度。

预测：2015~2020年完成甚至超过国家要求的水平

从这个情况看，宏观是好的。依据三条，一条是它对城市经济发展非常重要；第二，加强城市建设，我们通过2003年开始以至到最近四年，高峰地进行城市改造，几百万甚至1200万的拆迁量，对长春做了很大贡献；第三，保障住房的建设在逐年增强，使所有人都能达到住有所居。整体上应该是没有问题。

长春市横向相比，长春市的绝对价格在行业同比看，商品房的绝对价格在全国是靠后的，涨幅适中，长春市整体发展没有问题。

从人民居住水平的提高，我们和全国人民生活水平基本同步，按照建设部小康住宅的标准和水平，我们到2015~2020年，会完成甚至超过国家要求的水平。所以说长春的房地产市场会健康、适度、平稳发展。

今年楼市将持续量价齐升

主讲嘉宾：中国房产信息集团长春分公司（原名易居中国）总经理 王喻冬

2008年地产市场冷淡，2009年地产市场火热，这冰火两重天的局面不禁让人对2010年的地产市场非常期待。2010年长春的房地产市场会如何表现呢？王喻冬分别从过去的数据分析、消费者的看法和开发商的态度来进行分析。

现状：54.4%的购房者认为价格偏高

从数据可以看出，2004年直到现在，长春商品住宅成交均价呈现逐年上升的基本特征，虽然2008年市场低迷，成交量萎缩，但是成交价格仍然维持上涨的趋势，涨幅为28%，达到历史最高水平。2009年，商品住宅成交均价仍然保持平稳上升的态势，同比增长12.08%。

对购房者的调查看，54.4%的购房者认为房价现在是偏高的，但是购房者对长春房地产市场的预期基本认为长春市市场仍保持较稳定发展态势。同时，据易居中国“百城千企”调研结果显示：全国多数开发商认为2010年成交量下滑的概率较小；企业拿地意愿相比2009年上升3.8个百分点，表明企业对未来市场信心较足。开发商普遍认为2010年供应量将大于2009年，价格还有上涨空间。

预测：集中放量加剧竞争 房价稳中有升

据易居中国统计，2010年长春市预计新增供应500万平方米左右。这个数据意味着目前长春地产市场供求紧张的状况将得到缓解，但也预示着今年地产市场的同质化竞争将加剧。

王喻冬认为：随着2010年各楼盘众多新品的上市，必将“点燃”楼市产品的同质化竞争。长春市2009年房地产市场局势大好，导致市场预期普遍乐观。从而2010年大批存量项目和新项目集中上市，相对于市场需求，大量增量房骤然上市必然导致激烈的市场竞争，在一定程度上缓解供需矛盾，并可能出现短期的供略大于求的局面，从而与政策性因素、消费心理因素同时作用，直接对房价起到稳定作用。

王喻冬认为：国家的宏观调控政策出台，会抑制房地产市场的发展。同时土地市场的如火如荼，“地王”频现，为未来的房价提供支撑，而且开发商对未来楼市预期良好。房地产市场将迎来大量新增供应，供求矛盾有所缓解，均会抑制房价的上涨幅度。综合上面几个因素，2010年楼市将持续2009年量价齐升的上涨态势，涨幅趋于平稳，市场将持续健康发展。

“抑制”将成今年房地产主题

主讲嘉宾：长春房屋置换股份有限公司总经理 王永君

二手房市场是新房市场的晴雨表。作为二手房权威机构的长房置换，总经理王永君不仅对二手房市场颇具见解，对于新房市场也同样了如指掌。

出台的政策也是有保有压

据CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据显示：长春2月商品住宅成交均价为5310元/㎡。面对这个数据，很多人都会产生疑惑？长春的房价还会涨吗？如果是涨，上涨的空间有多大？王永君分析：二、三线城市房价冲上四五千元情况下，继续上升就有一定困难，刚性需求毕竟只是楼市的一个支撑方面，但难以支撑房价，需要改善性需求、投资需求等其他需求接力。同时，城市增长需求也是影响价格的不可忽视的关键因素。

回顾2010年国家出台的调控房地产政策，从取消二手房优惠政策，到加强房地产供应及监管，短短4个月就相继出台近9项相关规定和政策。王永君认为，以上种种迹象表明，“抑制”将成为今年房地产的主题。抑制部分城市房价过快上涨，出台的政策也是有保有压，但本年度房地产调控政策虽然不及2007年程度那么大，但对2010年房地产市场肯定会产生影响。

刚性需求应将目标锁定在二手房

纵观2010年购房的消费人群，首次购房人群仍然是主力，因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主，该人群出现较明显的需求。王永君认为，受市场观望情绪以及未来收入预期内外因素的影响，这类人群在2010年的购房速度较上年可能出现下降趋势。同时，王永君提醒到：80后成为购房主力群体，他们的购房不仅取决于自己的经济实力，还有夫妻双方背后的父母，甚至祖父母的帮助。与此同时，王永君在分析刚性需求的人群时提到：刚性需求人群应将目标锁定在二手房市场，二手房市场的次新房成为二手房市场的新宠，房源量接近二手房房源总量40%，它的优势在于是现房，配套相对成熟，性价比较高，完全可以满足首次置业人群的需要。

希望放宽对二手房

单证抵押贷款等政策

主讲嘉宾：中国工商银行吉林省分行营业部副总经理 陈宇龙

银行对长春市的房地产市场继续看好，会加大对房地企业的支持，并在警觉中前行。但是，银行方面也期待着政府能够给房地产金融市场提供四方面的便利条件：第一，放宽对二手房单证抵押贷款的政策；第二是期待政府增加房地产融资抵押登记的窗口；第三，税务部门由第三方机构来代客户收契税和营业税，以防影响金融机构的信心；最后，银行还非常希望政府部门加强对房地产开发企业在规划建筑中的监督，使房地产项目能够顺利交工，客户拿到产权证明，这样银行支持房地产的信心更加充足，反过来进一步推动长春的房地产发展。陈宇龙表示，银行是房地产金融链条中最为紧密的合作对象，并真诚地期待双方共同合作，把房地产金融市场搞好，进而推动长春房地产市场的发展。

此外，陈宇龙认为，虽然政府重在抑制投机购买，但是投机购房不能仅仅靠信贷政策来控制，而要靠更多的税收政策。因为银行的贷款定价依风险等因素而定，单纯靠贷款政策抑制投机购房，不见得会达到必然效果。

“刨根问底”话长春地产关键词

刨出点火星，点燃大家的智慧。在开年峰会最后一个环节——嘉宾面对面访谈上，几位本地重要嘉宾在台上观点的激烈碰撞，帮我们预知一下2010年长春房地产的小气候。

主持人：

搜狐焦点长春房地产网CEO 于庆胜

对话嘉宾：

长春房地产业协会常务副会长、秘书长 盛学永

吴中地产集团长春公司经理 温周平

中海地产营销策划部经理 张晓东

力旺集团有限公司副总经理 李昕

长春宜家房地产开发有限责任公司总经理 孙朋睿

关键词：房价

您是否支持今年房价出现滞胀的行情？

观点一：平稳发展

孙朋睿：9月份之前，房价肯定会涨。但是我个人认为，过了“十一”以后，房价很可能进入到平稳通道。第二、三季度房源供给量大一些，由于供给的原因导致了房价上涨的结果。但是现在市场上剩余房源均很少，地段较好的区域，都没有过多的产品。国家政策的调整，也会给市场一种压力，观望情绪下半年会更重一些。因此我个人认为“十一”以后房价会实现平稳的状态。

盛学永：长春房价非常健康，没有大跌大涨的情况发生。长春房地产市场没有泡沫，尽管近几年房价在全国大气候的影响下，上涨的幅度同比比较快，但还在全国平均水平之下。长春土地资源丰富，供应量能够满足开发需求。长春市政府今年要增加土地供给，房屋供给量增加房价就不会涨得过快过猛。

长春市政府和房地局主管部门都加强调控，防止房价暴涨暴跌，今年长春的房价会稳中有升。

张晓东：不同区域的产品上涨幅度也不同。交通干线、地铁沿线等好的优质板块，区域上涨空间大一些。能够满足基本生活需要，大量上市的区域，上涨的空间会呈小幅上涨趋势。从整体看还是小幅上涨的走势。总体看市场是健康的、稳定的。开发商对产品的定价也比较理性，不会追求过高的定价和利润。

观点二：大幅上涨

李昕：2010年，长春房地产房价会呈快速稳定上升趋势。前几年长春房地产市场涨幅是稳中有升，我个人觉得涨幅升得太小。因为长春的城市化空间还很大。目前，市区及市区周边有很大空间，长春市特殊的地理空间，使吉林省的聚集性非常明显。任何城市都会尊重城市化的阶段，所以城市化进程一定会给长春带来房价及房市很大的发展空间。

温周平：我预计2010年长春房价会有比较大的涨幅，可能会超过10%。无论是城市化进程，还是大家对于购房的需求，将来房价涨幅都会比较大。此外，由于现今投资渠道过窄，房地产除了居住，还具有投资功能。我们分析是否涨的时候很理性，但是市场是不理性的。2008年各方都判断市场走势会不好，对2009年的判断更加惨淡，但实际上2009年没有更惨。我们对市场的经验不够，根本没有摸索出规律来，通过这些模型判断我觉得是不够的。因此，大家只要房地产降价不买，只要平稳就买，这又从而推高了房价。

关键词：政策

您是否支持今年国家会出台征收物业税这样比较重型的调控措施？

观点：不是打压楼市 是引导楼市健康发展

张晓东：上几年虽然国家对房地产有一定的抑制和调整，但真正的调整并不是特别大。特别是2008年，是因为金融危机到来了，对房价有一个影响。政策对房地产并没有撼动。政策出得越多，房价涨得越大，有一个反作用。我想2010年政府经过几轮的调整，会更加理性，而且会做出更加适合于市场的政策，并不会直接把市场打压下去，而且国家会以房地产市场健康发展为目标，并不能控制这个目标。本身房地产就是一个市场经济，受市场支配，受供求选择走势控制，所以，我想引导更为重要。

温周平：国家要的是健康发展，而不是打压。今年政策更多地会在落实在具体措施上，不是法规，而是会在一些手段上、措施上做到落实。

盛学永：国家一直希望有一个健康平稳发展的房地产市场，因为房地产市场既是国民的支柱产业，又是重大的民生行业，它是双刃剑，国家一直在找平衡，因为它对国民经济的拉动作用贡献非常大。但房价过高，对民生有很大损害，国家在平衡，为了让房价平稳健康发展，国家想尽办法，绝不会打压房地产，而是稳定房价。

（来源：新文化报）

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读