楼市政策催化市场 房地产现多重市场反应

限购令一出，犹如唐僧念了紧箍咒一样，将这个市场的一部分空间禁锢了起来，不仅如预期般勒住了部分投资客的手，也将一部分刚性需求挡在了门外。政策的频繁颁布，犹如催化剂一般催生着市场的发展，开发商在适应着市场的同时也在找着政策的空隙来进行销售。

但是市场就是市场，会出现很多不确定因素，但也会出现意料之中的事情，综合楼市政策颁布以来的市场情况，特做了一个市场的总结，以期对这个阶段的中国房地产市场能有一个比较清晰的解读。

一、商改住

限购令的颁布，使得一线城市最先体会到市场的寒冷，众多焦点都凝聚在了北京、上海等一线城市身上。限购令也的确在较短的时间内就体现出了其威力，让北京上海等一线城市的成交量迅速的有了反应，他们首先进入了楼市的冰冻期。开发商时刻都在洞悉限购令的影响，更是在较短的时间内找到了应对措施将商业项目改为住宅。武汉也存在商改住的现象，有62.1%的网民认为这是开发商在钻空子。56.10％网友对此不买账，认为“商改住”风险不小。32.93％网友表示会继续购买“商改住”住房，毕竟“商改住”项目总价还比较低。

面对此情况北京市住建委等五部门联合特发出通知，叫停“商改住”，说明商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若将商用单位当住宅出售，将不能办理房产证。

也有专家建议“商改住”居住成本较高，商业的水电、物业费都明显高于住宅；保值风险依然较大，商业项目的土地，使用期限一般是40年到50年，到期后的续期规定不太清晰，不续期可能性较大。另外，如果以后限购取消，高位买入的此类房屋就难保值。

二、商业地产

有句话说得好：“如果说住宅市场是关掉的那扇‘门’，那么商业地产就是被打开的那扇‘窗’”。

在当下政策调控的宏观背景下，商业物业愈发替代住宅，成为投资者的避风港和价格洼地。而商业地产既可以享受租金收益回报的同时，又可以享受未来的保值增值空间，因此相比黄金、古玩等传统投资品，商业物业日渐成为市场的主流投资品。

“4·17”新政调控力度史无前例，在“不转型即被淘汰”的市场压力下，与住宅相比仍处于政策“照耀下”的商业地产，成为规避风险的“香饽饽”，万科、华润、保利、中粮、绿地等地产巨头均以超过30%以上的资产比例杀入商业地产。

二三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。一方面，二三线城市的商业发展水平较低，许多二三线城市没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场——shopping mall。从人口数量来看，二线城市的人口在700万-1000万左右，三线城市的人口也在百万，商业需求多、购买力强。从经济投资回报来说，二三线城市拿地的费用要低于一线城市，虽然购买力或许不及一线城市那般强势，但是三线城市的低开发、运营的成本盈利比应该不会低于一线城市的成本盈利比。而且二三线城市的成长空间和成长弹性是远远高于一线城市的。随着城镇化步伐的加快和拉动内需政策的落实，二三线城市的潜力也正在逐步释放。

三、中介倒闭

2008年的房产调控我们还依然历历在目，尤其以深圳的二手房市场反应最为强烈。大批大批的中介都倒闭，只剩下很少一部分中介在艰难支撑。房地产中介是房地产市场的晴雨表与体温表，市场政策的作用会在短时间内体现在二手房市场，以北京为例，2011年自政策颁布的当月起二手房报价已经下降2.6%，已挂牌的房主则开始调低价格。二手房成交均价在4月份首次出现下降，降幅为1.5%。如果二手房市场量价齐跌，受到伤害最大的行业无疑是赖以为生的房产中介。

当前房产中介正面临成交量严重萎缩与市场份额明显下降的双重困局。据相关部门统计，当前中介行业成交规模相比去年四季度下降了62%左右，超过整个房地产市场成交的下降幅度。北京市场预期在下一阶段会有接近千家中介倒闭关门，中介市场已然进入了风雨飘摇的时期。

住建部日前起草的新规，将会大幅度抬高中介的介入门槛，无证经营现象将被禁止。以上海为例，目前事实上在上海拥有中介从业人员资格证书的很少不超过三成，如果严格执行检查将会有六成的中介公司倒闭，实际情况是有证的不上岗，上岗的没有证，三成的中介会租赁上岗证，中介出租赁费。相关部门针对有证中介和无证中介都没有针对性的监管。

如果这个阶段再将中介新政进行落地，那将会是中介公司的又一次大考验。但是部分品牌中介却非常欢迎此类政策落地。

四、二三线城市房价上涨

限购将一线城市捆绑的透不过气来，但是二三线城市很多都没有将新政推行开来，这就为二三线城市房价的上涨埋下了伏笔。

业内人士分析，部分二三线城市上涨，与一部分投资投机性需求自一线城市被“挤出”后“涌入”当地有关，也跟当地区位优势凸显、交通设施完善、城市经济快速发展有关。但要警惕二三线城市的房价增长过快，以免按下葫芦起了瓢。打击了一线城市却搞活了二三线城市，这样还是有一大部分市民买不起房子。

一旦二三线城市成为炒房投资需求新的“战场”，将对全局的房价调控造成十分不利的影响。

其实，一线房企蜂拥进入二三线城市早些年就已显露端倪。据相关部门统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万m2，在其他城市土地储备量达到了17479万m2，二三线城市占土地储备比重高达80%，大有“得二三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二三线城市俨然成了主战场，地块面积逾1.44亿平方米。二三线城市的成长空间被看做是投资的砝码，但是二三线城市的房价一旦被炒高，又会造成局部的购房恐慌，或许会出现一阵购房高潮。也只有等到政策确确实实、稳稳定定的落到二三线城市的时候才不会有购房恐慌，但是到时谁知道会不会又再催生“四线城市”那也说不定啊。

来源：山东商报

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