房地产行业：“三限”形势下看“大刚需”

　　行业1-5月运行中性偏上，后期增速会有所回落。行业1-5月在投资、新开工和销售方面同比增速分别是35%、23.8%和9%。行业前期运行略微好于市场预期。我们维持全年增速判断，同时下调房价波动下限，认为下半年不同地区房价有望松动；同时提示由于2010年4季度为行业运行高点，下半年行业增速会有所下滑。

　　对下半年行业运行趋势的看法。

　　涨价压力有望减弱:由于2010年下半年开发商处于补库存周期，按时间推算相关项目将在2011年下半年陆续推入市场。考虑到目前市场资金面呈现收紧趋势，我们预计更多房地产企业将通过价格调整来加大资金回笼。此外，“一房一价”政策和保障房入市也将一定程度拉低房价。

　　第3季度将成为保障房开工高峰:1-5月全国保障房新开工率为34%，按照10月底完成60%开工率推算，3季度将成为全国保障房开工高峰。不排除后期出台相关保障房支撑政策。

　　调控进入谨慎期:我们不能否定调控继续加码的可能，但目前房价快速上涨趋势得到抑制，前期调控已有所成效。政府后期在进一步考察调控效果的同时，将更多关注实体经济对房地产调控的承受能力，尤其是保障房建设是否能有效对冲逆周期调控带来的经济下滑。

　　“大刚需”将成为市场后期关键。在限购、限贷、限价的“三限政策”下，我们认为后期市场的主要看点将集中在“大刚需”的释放程度。所谓“大刚需”包括三个层次，即商品房首套房置业、改善性二次置业和保障房需求。

　　潜在“大刚需”对市场构成支撑，开发商产品需适销对路。根据我们测算，未来5年市场年均潜在需求仅新婚住房就有8.4亿平左右；如果考虑到所有的“大刚需”，市场潜在需求面积在9.38亿平上下。在“三限”形势下行业百花齐放的局面很难出现，以“大刚需”为主线寻找适销对路产品将使得企业获取更大优势。

　　维持行业“增持”评级。截至6月20日，A股市场动态PE在16.27倍，房地产板块动态PE在18.87倍。板块估值低、业绩锁定性强、存在降价预期的特点将成为支撑估值的重要因素。而从对通胀的博弈角度而言，行业也存在投资价值。

　　择股围绕“大刚需”。不论市场是否出现降价，以满足“大刚需”为主的地产开发企业，在未来市场竞争中符合政策发展方向、有望取得更大优势。因此从当前情况而言，投资该类型企业具备更高的安全性。相关企业主要包括:1）快速周转、满足首套房置业的万科、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）；2）土地溢价程度高、满足二次改善性置业的招商地产（000024）、嘉凯城（000918）、滨江集团（002244）；3）受调控影响较小的金融街（000402）和世茂股份（600823）；4）具备独特竞争优势的京投银泰（600683）和5）保障房开发类企业，首开股份（600376）等。

来源： 海通证券

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