房地产“中场休息”_下半年政策转向希望渺茫

　　中国房地产应该在2008年走完了“上半场”，本来2008年就应该调整，结果因为美国金融风暴，2009年宏观经济环境与政策突然转向，使这个调整耽误了两年的时间，2011年继续“补课”。

　　上半场结束，2011年进入“中场休息”——总结经验、弥补不足、确定下半场的“游戏”规则。

　　我们预计，最短一年半，长则也要三年，一年半到三年这一中场调整阶段对于中国房地产来说非常必要。如此来看，今年下半年还是属于“中场休息”阶段，还没有到一个下半场开始的时候。

　　此外，如今的情况和2008年完全不同。2008年时，我们碰到了前所未有的对未来不确定的恐惧，而今年我们暂时还没遇到诸如2008年那种客观环境上的问题。因此，我认为，关于今年下半年规则的180度的转向的预测全都会“破产”。

　　不过，预期下半年市场还是会发生较大转变。

　　首先，在缺钱、销售停滞，并且限购下降价都难以促成成交的情况下，部分开发商，尤其是豪宅的开发会暂停。

　　其次，破产的多种形式会在下半年出现，比如说兼并和重组，预计今年下半年这一现象会较明显。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。

　　第三，价格下调是大概率事件。目前房价下调已在深圳出现，上海暂时出现得不明显。

　　最后，就是民间资金的支持。我们看今天的中国，虽然银行钱紧得不得了，但是看PE投资、私募股权投资、基金投资，依然是非常的火爆。这些钱可能会这个时候寻找机会，并弥补了我们银行存款准备金率高带来的钱荒。

　　那么，“中场休息”什么时候会结束？

　　我认为“中场休息”结束的第一个标志是保障房建设有实质性进展。我们预测中场休息时间是一年半到三年，这个和保障性住房建设密切相关。保障性住房如果在全国没有实质性的推出，会对下半场产生前提性的影响。

　　“中场休息”想要结束，还需要市场对目前房地产市场的认识——包括税收、对城市化的影响等等，基本在大道理上形成共识。而这必须由一场危机来催化，并且是一场强烈的危机，大家才形成共识。摄影记者/任玉明

　　“上海中介门店关闭的情形呈现蔓延趋势。”汉宇地产市场副总经理孙文勤告诉《第一财经日报》记者，“根据交易量，全市四成以上的中介门店都处于实际亏损状态，由此导致小中介公司呈现加速关店的趋势，部分区域中介关店比例已经达到20%~30%。”

　　与此同时，二手房的挂牌价近期也已出现松动迹象。中原地产的报告显示，在青浦赵巷、浦东周康等一手项目较多区域，由于近期一手楼盘折扣促销活动频出，周边二手房东原本坚守的价格态度软化，议价空间在4%至10%之间。

　　买卖市场不温不火

　　一方面是二手房买卖市场不温不火，另一方面，二手房租赁市场却比去年同期要活跃很多。汉宇地产前5个月的数据显示，全市各区域租赁成交量同比增长55%，最高峰时买卖与租赁的成交比曾达到1：4，往年最高只有1：3。

　　不过，买卖与租赁的成交比高对于大型中介而言也许未必是好消息。信义房屋中国分析师朱平平表示，二手房买卖的利润贡献率以及带看成交比都要远高于二手房租赁，“假如一套200万的房子，买卖二手房中介费收足2%是4万元，但是假设这套房子的租金是4000元的话，那么中介费收足只有2800元。因此，对于大型中介，由于运营成本高，二手房买卖才是其主要收入来源。”

　　不过，记者也了解到，与2008年时的情形有所不同，大型中介公司在近期则基本未出现关店现象。尤其是处于行业第一集团的中介公司，甚至保持了逆市扩张的势头，市场份额还有所扩大。“原因是这些大型中介公司门店在前几轮调控中多已做了优化调整，稳定性较强。” 孙文勤说。

　　调整策略备战下半年

　　“从中长期来看，楼市还是具有上涨空间，现在最主要就是限购和限贷的影响，导致成交量的抑制，并且对于中介企业而言，房价的上涨下跌对业绩的影响不大，最主要就是成交量。一旦政策继续高压，价格下跌，那么成交量必然会出现上涨，而政策放松就不言而喻了。” 德佑地产研究部主任陆骑麟表示。

　　于是，为了挺过这一轮调控期，一些中介经纪公司近期纷纷调整了策略。德佑地产开始在传统市中心以外的新区域布局，如浦东新区的花木店、闵行区的虹梅店、宝山区的真华店。

　　汉宇地产在今年则强调“一二手联动”以及新房和商业地产的代理业务。

　　对于下半年二手房市场的看法，朱平平预计，下半年政府对市场调控不会放松，总体成交量会保持平稳状态，预计单月成交在1.5万套左右，房价应该会在目前房价的情况下有正负10%的浮动。”

　　徐健

　　随着新“国八条”大政策的实施、限购令的执行，6次存款准备金率的连番上调，2011年上半年房地产市场可谓在观望中前行。这些新政的实施可视为政府力图冷却市场气氛和防止楼市过热的又一举措。经过此轮调整，市场成交量明显放缓，部分城市楼价下调，投机投资性购房需求得到遏制，宏观调控效果初步显现。

　　不过，瑞安房地产在“三年发展计划”的推动下，公司旗下各项目正在加快发展步伐，并按进度实现于2012年建造100万平方米物业的目标。截至4月底，已完成合同销售额为人民币41.4亿元，完成全年100亿销售目标的41%。

　　展望未来，预计短期内目前严厉的调控措施不会放松，今年的房屋销售将会出现短期的波动。加之紧缩的货币政策使得银行贷款收紧，相对于高端住宅市场，低端物业的发展将受政策影响较多。不过，中国经济发展持续向好、市中心土地的稀缺性、快速城市化进程使得市场对于优质物业的需求依旧强烈。我们对本年度的住宅市场前景审慎乐观。

　　此外，内地日益富裕的中产阶层在刺激消费政策的推动下，将使我们的商业物业组合包括新天地模式的发展项目及虹桥天地受惠。

　　瑞房目前有约1100万平方米的土地储备，其中有约600万平方米为商用面积。过去几年，瑞安房地产一直致力于旧城改造的开发模式。但近几年来，旧城改造成本日益高昂，高铁沿线物业的开发以及知识型社区的开发将成为公司新开发模式的选择。

　　黄树辉

　　房地产行业大势逆转，但以快速周转和二三线布局为主要依托的万科A000002.SZ突显出高出同行的抗压能力。承接去年的销售惯性，万科在今年1至5月实现销售面积453万平方米和销售金额524亿元，分别同比增长93%和87%。

　　有行业研究数据显示，万科前五个月销售面积和销售额分别大幅跑赢全行业92和69个百分点，这得益于提前布局二三线城市的战略和快速销售策略。

　　万科向《第一财经日报》表示，前5个月全国房地产销售增速明显放缓，一些主要城市销售同比下滑。上市房企的销售有增有减，总体来看，坚持主流住宅定位、快速周转、战略纵深的企业表现更好一些。

　　截至一季度末，万科持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，净负债率仅17.3%。万科认为，就行业整体来看，随着市场销售的放缓和融资渠道的紧缩，资金面收紧是大势所趋。

　　在万科看来，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。

　　对于下半年市场和行业走势，万科预计政策将进一步体现，供求关系将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。受新房入市增加和销售放缓的影响，商品住房可售存量将有所上升，市场竞争更趋激烈。

　　去年年底以来，住房新开工增速已经有明显的放缓，如果这一趋势延续，可能会对一年之后的供应造成影响。不过，万科表示：“由于影响房地产市场的因素十分复杂，精确预测短期走势十分困难，市场会如何发展还需要进一步观察。”

　　万科方面表示：“万科仍然会将新推盘当月销售率作为主要关注的指标，通过灵活的销售策略努力保持良好的销售速度。”

　　根据万科5月销售电话会议纪要内容，万科在接下来的6到8月，将进入推盘高峰，每月推盘量将超过110亿元，早于行业8月开始的推盘高峰。

　　在土地市场方面，万科表示对下半年地产市场持谨慎态度，销售速度将进一步下降，开发商资金状况将进一步收紧。而随着地方政府土地供给的增加，下半年土地流拍会愈加频繁，土地价格将面临下行压力。

　　基于这一判断，万科今年上半年在拿地方面一直比较谨慎。万科表示，将立足现有城市，继续贯彻快速销售和现金为王的策略，在谨慎投资的基本原则下，密切关注可能出现的市场机遇。

　　根据万科5月销售电话会议纪要内容，万科认为限购有进一步扩大迹象，短期不排除政策进一步升级的可能性。未来几个月供给增加推动的成交回升可能会被市场解读为回暖迹象，从而引发政策进一步紧缩。万科认为，在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。

　　黄树辉

　　从2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”到2011年1月的新“国八条”，房地产调控政策层层加码，调控力度步步加强，严厉的“限购”、“限贷”、“限价”政策改变着市场结构与竞争格局，累加的调控效力深刻影响着房地产市场运行与行业发展。

　　上半年招商地产快速调整营销推广方向，实施全员营销，强化项目总经理问责制，严格考核项目开盘节点。

　　截至2011年6月26日，招商地产实现销售认购金额超过100亿元，完成了年报中制定的全年200亿元销售目标的一半。

　　招商地产今年更加注重资产的周转速度，采取更为灵活的销售策略，提升市场应变能力。时逢6月市场小幅反弹，招商地产深圳观园、雍景湾，以及北京公园1872项目开盘，6月份认购金额爆发式增长，达到40多亿元。

　　6月份井喷式销售的背后，富有吸引力的定价是关键。但6月份市场小幅反弹并不意味着市场出现根本转向，下半年房地产行业形势依然不太乐观，我们要做的是确保把握好生产经营节点，营销方式创新，改变淡市背景下的旺市营销模式。

　　下半年，招商地产可供推出的货值超过200亿元，新盘结构以中端为主，主要为北京嘉铭珑原，均价3.4万元/平方米，合计货值约为30亿元，其中7月份将推出948套中小户型住宅，货值超过10亿元。

　　除此之外，下半年新推盘多为中端楼盘和综合体项目，销售均价将较上半年的2万元/平方米有一定的回落，从而缓解上半年项目均价偏高造成的销售压力。

　　招商地产在拿地方面依然坚持谨慎稳健的原则和步伐，二季度公司进行了两项土地收购，其中镇江大东项目土地出让总价高达30.1亿元。6月30日，招商地产以64.39亿元拿下位于深圳市南山区蛇口太子湾的一宗地块，宣告深圳土地拍卖史上总价地王的诞生，楼面地价约3788元/平方米，显示出公司对未来市场依然看好。

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