施压负债掣肘 房企拿地模式生变

　　随着调控不断收紧，势必对房企的销售和经营业绩带来影响，部分房企对今年市场的态度逐渐偏向谨慎。同时，在土地市场上，房企拿地策略也有所调整。业内人士表示，未来房企将采取更加多元的土地收购模式，除了公开市场拍卖以外，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道等手段曲线拿地，从而获得大量优质资源。

　　资产负债率明显提高

　　今年一季度楼市调控政策密集出台，调控范围从一线城市和热点二线城市扩大到环一线城市周边的三四线城市。与此同时，大型房企的优势变得更为明显。从一季度房企销售情况来看，部分房企销售业绩非常亮眼，万科、碧桂园和恒大的销售额都突破千亿元。其中，万科1-3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元。恒大1-3月份集团物业累计合约销售金额约达1069.3亿元，同比增长逾六成。

　　但值得注意的是，在销售业绩增长的同时，部分房企相较去年资产负债率也有所提升。统计数据显示，按行业类划分，截至4月5日，资产负债率超过80%的共有13家房企。万科达到了80.5%，首破80%；碧桂园资产负债率为86%，较前一年有明显上升。

　　从净负债率来看，2016年，恒大净负债率上升至119.8%，对比去年的93.5%同比上升26.3个百分点。恒大董事局副主席、总裁夏海钧此前表示，负债率升高的原因就是公司大规模增加土地储备，而今年恒大的重要工作之一就是降低负债率。

　　另外，除去资产负债率的提升，在房企销售额增长的同时，房企的利润水平却不尽如人意。中原地产研究数据显示，截至目前，已公布的67家房企年报数据显示，房企利润率依然处于下降趋势中。从67家房地产企业的平均净利润率看，2015年为9.44%，而2016年为9%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，整体市场的利润率依然处于下调中，从房地产企业的发展来看，虽然2016年资金价格下降，但整体看，企业的土地成本明显上升，对企业的压力越来越大，未来上市房企扩大规模的主要方向或是兼并重组。

　　市场周期性调整压力加大

　　随着楼市调控的不断深入，部分房企对今年市场的态度也逐渐转向谨慎。“过去几年，房地产行业整体大环境良好，很多房企实现了规模跨越。”同策咨询研究员任月圆表示，在限购限贷新政等多重因素影响下，今年注定是行业转向平稳运行的过度年。

　　信达地产表示，未来政府将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，后续可能还会有新的政策措施出台。受相关政策影响，市场预期也有所变化，客户观望情绪还在增加，市场周期性调整的压力加大。

　　随着全国热点城市限购限贷措施不断加码，市场预期变化导致不同地区的房价走势呈现分化。招商蛇口认为，这将影响客户购买预期，对公司销售业绩和经营收益带来较大波动风险，进一步加大公司的经营和转型压力。

　　万科在年报中表示，已对12个城市的13个项目做了“跌价准备”。项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，其原因就在于部分城市房价、地价持续调整和公司基于审慎的财务策略。

　　不过，就目前龙头房企的情况来看，国泰君安分析师侯丽科认为，布局全国的龙头房企受调控政策影响较小，在资源、成本、品牌等优势下将继续提升市占率，在三四线城市销售持续复苏的情况下，全国及区域龙头也有望维持业绩的高速增长。

　　随着因城施策继续落实，当代置业指出，一线城市步入存量房时代，三四线城市去库存的基调依然未改，二线城市持续聚焦，部分中心城市受益于城市群发展，城市潜力凸显，量价进入平稳增长期。同时，一二线城市与三四线城市情况分化较为显著。

　　与市场预期一致，克而瑞研究中心研究报告指出，正是基于当前一二线及三四线城市成交热度仍在持续、土拍市场持续高温等情况，预计紧缩的调控政策将贯穿全年，且还将会有更多二线城市和环一二线核心城市的三四线城市升级限购措施。

　　业内人士认为，对于房企来说，应积极理性地应对调控政策。在一些已经或可能实施限购的城市以及重点城市周边的城市，房企应灵活应对，适时加大供应、把握推案节奏，加快去化速度，避免后期因调控带来的不利影响。

　　融创中国董事会主席孙宏斌指出：“现在买地的唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。但按照现在政府的限价措施，这个逻辑是不成立的，因为政府的限价掐断了房价暴涨可能。利息增加，加之去杠杆等措施出台后，房地产贷款会减少1/3以上，这意味着对房价产生较大影响。因此，我们认为现在这个行业风险特别大。”

　　曲线拿地模式受青睐

　　今年一季度在楼市普遍降温的情况下，部分房企仍积极拿地。中国指数研究院数据显示，2017年一季度，全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%；各城市成交量均增长，其中二线城市同比增长19.0%，增幅最大。

　　“虽然今年以来房地产调控政策频出，但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行业进入调整期时，房企开始补库存。部分房企通过低利率频繁发债，在手资金宽裕。”爱建证券研究员刘孙亮表示，信贷政策开始收紧后，虽然土地出让总量有所增加，但溢价率明显下降，说明房企在一定程度上对市场有观望情绪，并对未来房价持谨慎态度。

　　从去年整体情况看，房企土地储备相当充裕。因此，在今年后续时间内，房企策略或有所改变。旭辉集团董事长林中称：“今年买地预算是基于650亿元的销售目标，买地的权益部分约200亿元，在买地总金额中权益比重占60%，因此买地的合同金额约在350亿元左右。如果能够超额完成，买地的金额也可以随之增加。”

　　也有房企改变了在一级市场竞争拍地的拿地方式。比如当代置业，不再在高点拿地，而是由兼并收购拿地。中原地产张大伟表示，从房地产企业发展看，虽然2016年资金价格下降，但整体看，企业的土地成本明显上升，对企业的压力越来越大。

　　业内人士表示，未来房企将采取更加多元的土地收购模式。除了公开市场拍卖，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。如中海、保利等通过整合中信地产资产包、中航地产资产包等，获得了大量优质资源。

　　“多拿地、拿对地、拿值地”是房企高速发展的重要手段，但在投资风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下，这三大“秘笈”知易行难。有专家称，对于房企而言，2017年不宜在招拍挂市场上盲目投资高溢价地块，应理性看待土地市场，提高股权合作拿地比例或采用收并购项目等手段曲线拿地，降低拿地成本、扩大土地储备。

　　同时，随着调控不断收紧，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，房企在拿地上也要注意把握时机。即拿地如何确定更好的时机，以契合当前楼市周期调整。另外，对于当下很多房企，尤其是在融资渠道困难的情况下，更需注重把控拿地的资金风险。未来预计联合拿地的方式会增加，这也是目前很多房企在补库存和投资方面所需要关注的内容。此外，严跃进认为，房企适当参与项目并购很重要，部分城市项目碍于产品自身原因，一直销售不好，类似此类城市会成为性价比较好的投资目的地，相关的地产投资节奏也会加快。

　　另外，在行业竞争白热化的时候，也有部分上市房企开始转型。爱建证券研究员刘孙亮表示，部分房企开始在房地产行业内部转型，比如从住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。还有部分房企收缩地产业务，谋求彻底转型，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业转型，以探求新的业务方向。

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