海南3.1万亩存量商品住宅用地：要么转型，要么退出

　　“因为房地产政策的变化，我们企业这两年营销减少了60亿元。”1月27日，海南省人大代表、海南鸿洲置业集团董事长王大富在海南省六届人大二次会议三亚代表团分组讨论中直言。

　　王大富的“苦衷”，道出了当下海南开发商群体面临的共性问题，那就是史上最严的房地产调控之下，存量商品住宅用地如何利用或退出？

　　“这个问题迟早要回答。”海南省省长沈晓明当天在参加三亚代表团分组讨论中如是说，“我们征求了一些意见，做了一些规定，大部分的项目都应该能够有一个答复，但是这个答复能不能满足每一个企业的期望，我不敢讲，但至少我们对这些诉求都有回应。”

　　如沈晓明所言，这个今年海南两会上备受瞩目的敏感话题，既考验着海南决策层“壮士断腕”的魄力和智慧，也直接关系到自贸区建设中最为关键的营商环境，甚至关系到防范区域性、系统性金融风险的稳定大局。

　　各方的关注之下，海南官方首次给出具体回应。1月28日举行的海南省第六届人民代表大会第二次会议记者会上，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江说，海南目前有3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于商品住宅开发。一方面鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业以及高新技术产业为主导，符合自贸区(港)发展定位的产业项目；另一方面要建立退出机制，将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围。

　　据丁式江介绍，具体措施政策包括五个方面：

　　一是促进土地用途改变。通过依法增加容积率、调整土地使用年限、退还土地差价、降低商业或办公等经营性房地产项目预售门槛等方式，鼓励和引导土地使用权人将存量商品住宅改变用途用于产业项目建设。

　　二是有序开展土地置换。通过将存量商品住宅用地与其他用途的建设用地进行置换，引导土地使用权人转型发展产业项目。

　　三是支持土地转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设，土地使用年限可按照改变用途后的法定最高年限确定。

　　四是依法实施土地收储。政府对存量商品住宅用地有偿收回，土地收回价格可依据收回时的市场评估价值给予补偿，保障土地使用权人的合法权益。

　　五是妥善处置招商引资项目配套商品住宅用地遗留问题。海南省将从尊重历史、实事求是的角度，将这部分历史遗留问题纳入规划和用地计划管理，积极引导土地使用权人依法取得配套用地后，转型用于发展住宅项目以外的产业项目。

　　对此类“历史遗留问题”，丁式江特别指出，对符合海南省房地产调控政策要求，用于保障本地居民的商品住房和租赁住房等住宅项目建设的，可适当予以安排。

　　此外，除了盘活存量之外，房地产领域的增量也在从严遏制。数据反映，海南省房地产用地供给明显下降、除房地产以外的其他产业项目用地供给稳步增长，产业转型升级正在深入推进。住宅用地供地面积比2015年下降了88%；住宅用地面积在全部经营性用地中的占比，从2015年的54%，下降到2018年的19%；住宅项目以外的产业项目等经营性项目占比从46%上升到81%。（张蓝方）

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