2025年全国房地产市场整体延续调整态势。
下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，近日，降息、降首付等楼市利好政策密集落地。
在这背后，最新数据显示，我国楼市量价仍同比下跌。2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%。
专家表示，仅从新房销售规模来看，已经低于合理改善+拆迁的规模，而市场过度调整将带来一系列风险。因此，稳定市场预期、激活需求、优化供给的政策要高效协同，并强化落实，才能更有效发挥政策作用。此外，稳定房地产市场仍需要更多增量政策，预计未来政策仍有发力空间。
楼市继续平衡调整
一方面，是销售的持续收缩；另一方面，是新开工跌幅较大，开工跌幅大于销售面积跌幅，这表明市场在寻找平衡。
1月19日，国家统计局公布2025年全国房地产市场基本情况，多个核心指标仍处于下跌态势。
2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%。住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2025年商品房销售面积跌幅扩大，但全年跌幅低于2024年，销售金额跌幅大于销售面积，表明开发商整体降价促销。开发投资下滑幅度加大，施工面积跌幅较大，行业体量继续收缩调整。
“市场在寻找平衡。”李宇嘉表示，一方面，是销售的持续收缩；另一方面，是新开工跌幅较大，开工跌幅大于销售面积跌幅，意味着开发者在去库存。这既是主动去库存的结果，也是市场自发平衡的结果，从供求关系上逐步稳定市场预期和信心。
“市场修复仍需时间。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向中国工业报表示，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，多个指标仍然出现大跌走势，反映出楼市需求修复仍需时间，企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，投资布局进一步向高能级城市聚焦。
据国家统计局公布，从环比来看，2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。
从同比来看，2025年12月份，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，其中，上海上涨4.8%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.5%和3.7%，降幅分别扩大0.3个和0.2个百分点。
对此，国家统计局城市司首席统计师王中华表示，2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。
曹晶晶表示，若将视角拉长，本轮房地产调整自2021年下半年起已持续约四年半。2025年新房销售面积较2021年峰值收缩近半，当前总量已逐步接近“十五五”期间住房需求的合理中枢水平。
“仅从新房销售规模来看，已经低于合理改善+拆迁的规模，这意味着，市场可能超跌了。”李宇嘉说。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向中国工业报表示，房地产一头连着投资，一头连着民生，市场过度调整带来的风险点较多且连接面广。
利好政策密集出台
多个部门协同发力，“着力稳定房地产市场”的措施正在落地。
1月15日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜在国新办举行的“介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效”新闻发布会上宣布，2026年将下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，另外中国人民银行将会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。
邹澜表示，中央经济工作会议已经明确，2026年要继续实施适度宽松的货币政策，中国人民银行将按照党中央、国务院决策部署，加大逆周期和跨周期调节力度，有效支持“十五五”开好局、起好步。
1月15日当天，中国人民银行公布：自2026年1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%，专项结构性货币政策工具利率为1.25%。
1月17日，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》发布。其中指出，为适应我国房地产市场供求关系的新变化，支持构建房地产发展新模式，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
这意味着，楼市降息、降首付的利好政策正式落地。
中指研究院指出，2024年6月，央行创设保障性住房再贷款，发放对象为21家全国性金融机构，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，利率为1.75%；2025年5月，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，本次再次下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，意味着保障性住房再贷款利率将降至1.25%。
中指研究院认为，本次央行继续下调利率，是对中央经济工作会议“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的具体落实，将进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房，加速收购节奏，在增加保障性住房供给的同时，也有助于进一步改善市场供求关系。
李宇嘉表示，此次央行发布的政策属于全国性调整，将商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%。这一方面是各地普遍面临着在售商业用房库存高企、去化周期高企（普遍在30个月，有的在50-70个月）的问题；另一方面，在售库存去化难度大，导致已供应土地和在建项目开发难度大。
李宇嘉表示，现在来看，房地产炒作已经完全褪去，商业经营用房存量过剩已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。
中指研究院认为，本次降首付降低了购买商业用房的门槛，有助于促进商办新市场活跃度。本次央行加大对商办用房的支持力度，也是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升。
近期，一系列楼市利好政策密集出台。财政部、税务总局将购买不足两年的住房对外销售的增值税征收率下调至3%；监管部门对房地产融资协调机制下发政策指导，对符合条件的“白名单”项目可在原贷款银行进行展期，相关贷款可展期5年；财政部、国家税务总局、住房城乡建设部1月14日对外发布公告称，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
中指研究院认为，多个部门协同发力，“着力稳定房地产市场”的措施正在落地。
未来仍有发力空间
2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。
近期，一线城市房价跌幅也开始收窄，二手房挂牌量增幅开始减少，低价位二手房消化较快，小户型、总价低的房源占比明显提升，深圳、广州、东莞等重点城市二手房交易有所抬升。
纬房大数据监测显示，截至1月17日，重点城市楼市呈现“北温南凉”的格局。具体来看，北京过去30天二手房成交了15429套，是同期新房成交套数的近5倍，市场由存量房主导；上海新房成交了7591套，但相比前一个30天下降了超过三成。
李宇嘉表示，在价格调整到位、购房环境门槛友好的情况下，新市民等刚需开始积极入市，他们是需求的主力，这有望带动刚需和改善、新房和二手房交易活跃，这也是2026年市场稳定的关键。
“预计未来几周市场将进入一个观察期。”邹琳华表示，北京二手房周度成交的显著回升是一个关键信号，如果这种势头能持续，可能意味着市场情绪正在逐步企稳。上海新房市场则需要关注后续供应和价格策略是否能够重新激活需求。整体而言，市场分化会持续，由真实居住需求支撑的二手房市场可能率先表现出韧性，而新房市场则更考验产品和价格的吸引力。
李宇嘉认为，当前，无论是新房销售去化的周期，还是二手房的挂牌量及去化周期，大部分城市都超过了合理区间。考虑到住房发展新旧模式的过渡期较长，旧模式难以为继，新模式还在培育，地方政府对旧模式的依赖，若继续加大开工、卖地、投资、预售的力度，必然导致新房同质化竞争和恶性内卷，二手房挂牌量继续攀升，进一步恶化供求关系，价格下跌和预期转弱的态势，止跌回稳的难度更大。
“控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳必经之路。”李宇嘉预计，2026年随着国家确立“控增量、去库存、优供给”，新增规模收缩的趋势继续存在。但也要看到，与此同时，在扶持生育、养育和教育，外来人口市民化、就业等社会保障等方面修复基本面的动作也非常多。总之，既从行业供需两端发力，也从经济基本面修复市场回稳的底层逻辑。
“当前，稳定市场预期、激活需求、优化供给要高效协同，并强化落实，才能更有效发挥政策作用。”曹晶晶表示，稳定房地产市场仍需要更多增量政策，预计未来政策仍有发力空间。2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段，并围绕激活需求和优化供给落实相关举措：
激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低交易税费等方式降低购房成本。优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。另外，城市更新配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来实质性推进。
邹澜在国新办新闻发布会上表示，关于降准降息，从今年看还有一定的空间。从法定存款准备金率看，目前金融机构的法定存款准备金率平均为6.3%，降准仍然有空间。从政策利率来看，外部约束方面，目前人民币汇率比较稳定，美元处于降息通道，总体来看汇率不构成很强的约束；内部约束方面，2025年以来银行净息差已经出现企稳的迹象，连续两个季度保持在1.42%，2026年还有规模较大的三年期及五年期等长期存款到期重定价，这次人民银行也下调了各项再贷款利率，这些都有助于降低银行付息成本、稳定净息差，为降息创造一定空间。
曹晶晶表示，展望2026年楼市，当前市场整体仍处于“去库存”阶段，市场以消化存量未售项目为主。根据测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。
广开首席产业研究院院长连平向中国工业报表示，2026年，中国经济将延续复苏，实现稳中有进、稳中向好。但客观来看，外部不确定性不容低估，经济恢复的基础尚不牢固，特别是微观层面仍存在预期不稳、信心不足、需求偏弱等问题，宜加大宏观政策调节力度并增强其针对性和协同性。
连平建议，对房地产市场而言，要持续加大调控力度。降低居民首次购房成本，拓宽购置门槛。协同央行货币政策，同步调降商业银行住房抵押贷款利率或住房公积金贷款利率0.25—0.5个百分点。增加财税购房优惠支持力度，对首套房购置的，继续下调交易环节各项主要税率（包括契税、印花税）；针对二手房交易环节，降低增值税和所得税税率。房地产行业调控政策应以防范化解房企金融风险为主。加快推进商业银行对房企“白名单”专项贷款的全覆盖，进一步推动专项贷款资金落地，给予能够维持房企正常经营的流动性支持。必要时建议新成立专门负责房企存量贷款的金融机构，预防房企风险的生成及其在金融系统的扩散。落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措，支持商业不动产领域基础设施REITs试点工作，盘活房企存量资产，加快推进房企资产负债表修复进程，加快构建房地产发展新模式。（刘德炳）
转自：中国工业报
【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。
延伸阅读
