楼市调控显效 热点地区将延续降温趋势

　　“综合考虑房贷利率变化以及楼市调控强度，预计热点地区楼市仍将延续降温趋势。”上海易居研究院研究员赖勤告诉《证券日报》记者，国家统计局新公布的5月份70个城市房价环比涨幅为0.8%，预计这一指标将于今年11月份前后下拐，即房价环比由正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

　　新一轮楼市调控已过去整整三个月时间，综合市场各方数据可以看到，楼市明显降温。

　　链家研究院提供的数据显示，以今年北京“317”调控为节点，截至目前，52个城市或地区出台限贷政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。不仅调控一二线城市，不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房，同时也对二手房市场采取严厉的管控；其中，15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。此外，30个城市及海南省实行“限售”政策限制房屋流通。

　　“本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高，手段更新，持续时间更长。”链家研究院院长杨现领称，在政策密集调控之下，市场由3月份的高温迅速进入冰冻，成交量只有高位时期的三成左右。

　　数据显示，在新房市场方面，北上广深四城总体成交量持续下滑，4月份环比下滑13.5%，5月份比3月份下滑21.2%，在这之中，北京和深圳的新房成交量持续在低位运行；上海和广州的新房市场变冷，新房成交量3月后下滑明显。

　　二手房市场的降温效果更佳明显。北京“317”调控后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%。5月份，上海链家二手房成交量环比下降25.6%，深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，4月份广州链家二手房成交量环比减少57.5%，5月环比减少17.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，整体来看，“限售”已成为本轮各地调控中的新思路，通过限售可以有效较低投机行为。预计未来还会有更多的城市将执行落地这一举措。

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　　3月加码楼市调控百日记：结束高增长 政策仍从紧

　　从房价预期看，业内普遍认为，下跌才刚刚开始，二季度成为全年的拐点。部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号，预计下半年过去两年房价涨幅较大的城市有可能率先出现实质性降价。

　　自3月17日深化楼市调控以来，从交易数据上逐步可以反映出热点一二线城市因调控发生的变化：网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。

　　从整体数据表现看，一二线城市已经出现环比下行，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。分析认为，当前调控环境仍然从紧，楼市调整才刚刚开始。

　　克而瑞CRIC发布的研究显示，2017年上半年，房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平”，部分指标如开发投资额、土地购置面积超预期增长，在严厉调控之下，依旧保持“火热”。商品房销售虽然累计同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水平之上。这主要得益于从去年四季度开始，三四线城市去库存进程大幅加速。然而二季度，随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现，占全国房地产行业销售比重75%左右的三四线城市销售增长脚步显著放缓，销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落，二季度成为全年的拐点。

　　结束高增长

　　深化调控百日后，房地产各项指标结束了高增长，并开始表现出下滑态势。

　　CRIC统计显示，2017年上半年，房地产开发投资额创近两年新高。其增速在2015年降至1%的“冰点”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增长9.3%。但在5月份，房地产开发投资额累计增速较前值在今年首次下降，幅度达0.4个百分点，但这仍高于2016年7.2%的增速，整体投资热情并未出现减退。单月开发投资额也保持在近一年月均水平上，环比上涨17%。

　　销售增速也在持续回落。数据显示，2017年1-5月，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。前五月销售面积、金额分别较2017年初下降7.4个和10.8个百分点，较去年最高点下降22.2个和37.3个百分点。

　　以调控态势最为严厉的北京为例。春节后北京二手房市场交易量和房价快速冲上历史新高，但3月下半月随着楼市调控的从严趋紧，二季度北京二手房市场交易量断崖式下跌，房价出现松动。据伟业我爱我家集团市场研究院统计， 2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%。至此北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。

　　从历史调控周期看，房价拐点通常滞后于交易量拐点。但从二季度数据看，房价也开始显现拐点迹象。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，如果从2017年上半年整体而言，北京二手住宅的成交价格环比2016年下半年仍有小幅增长，但在“3·17新政”出台，北京二手房价在3-4月份冲高后，开始逐步企稳回落。5月成交价环比下跌3.4%，6月再次环比下跌4.7%，跌幅有扩大迹象，预示房价拐点的到来。

　　伟业我爱我家统计还显示，2015年3·30新政后，北京二手住宅价格基本是逐月增长，仅2015年7月和11月有小幅回落，今年5月份是历时18个月以来北京二手房价的首次下跌。虽然房价同比仍在上涨，但同比涨幅在明显缩小，且价格环比持续下跌的趋势已经显现。

　　下半年或现实质降价

　　“3·17”调控以来，房地产调控仍现高压态势。各地政策依然不断出台，近期西安、北京等城市再次持续加码。

　　西安主要是加码限售。调控要求称，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易；在部分限定区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

　　北京近期则在供应端“下功夫”。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底，北京市共有拿地未开工项目161项，开工未入市项目228项。

　　CRIC研究中心认为，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市；供给侧、限价政策难有放松，热点城市供应量将持续偏紧，但整体要略好于上半年。因此该机构指出，综合供求因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，面积增速或降至10%以下；销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落，下滑速度主要取决于三四线城市市场“火热”的可持续性。目前实则不容乐观，原因在于目前调控政策已蔓延至大部分三四线城市；多数三四线城市供求并未真正逆转，且需求存在透支。

　　从房价预期看，业内普遍认为，下跌才刚刚开始。

　　胡景晖表示，随着交易量持续回落，2014年曾经历过北京二手房价下跌10%的情况，或将在2017年再现。由于今年的调控力度比2014年还要严格，预计今年跌幅有可能超过10%。“三季度开始，我们将看到北京二手房价下跌的区域和跌幅进一步扩大。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，大部分一二线核心城市楼市已呈现“量跌价稳”特征：上半年核心一二线城市楼市成交(网签)数据大幅下降，在供应量没有太多增加的情况下，市场去化周期有明显回升，部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号。预计下半年过去两年房价涨幅较大的城市有可能率先出现实质性降价，如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等。

　　他认为，调控政策仍然是从严执行。当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动，楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。（来源：21世纪经济报道）

　　转自：证券日报

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