“租购同权”掀租赁市场热 万亿级蛋糕背后考验运营能力


来源:中国经营报   时间:2017-08-12





  近日,“租购同权”一直活跃在话题榜,并将租赁市场推向风口。
 
  日前,住建部门有关部门负责人提出,将通过立法明确租赁当事人权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
 
  业内人士认为,在打造多层次住房结构的房地产政策指向下,我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势,住房租赁市场将迎来新一轮发展期。
 
  万科董事长兼总裁郁亮表示,“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措,现在发展租赁市场是在“补课”,未来市场前景看好。
 
  在链家研究院院长杨现领看来,大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力,租赁发展将是未来城市的希望所在。
 
  面对这万亿级租赁市场,各方力量争相涌入。一方面,诸多公寓品牌借助资本优势加速扩张市场份额;另一方面,越来越多的开发商也开始转型,由销售物业转向持有型物业。
 
  然而,租赁市场抢滩热潮背后,却是无法忽视的现实考验。
 
  租赁红利显现
 
  7月,广州率先明确保障租购同权,赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,允许商业用房改租赁住房,鼓励城中村做好安防,统一出租等;随后,住建部门等9个部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市首批试点;7月24日,上海首批公开出让的两幅只租不售的住房用地正式成交,住建部门表示将对“租购同权”立法的消息也随之传来。江苏无锡市7月28日出台新政,宣布从9月1日起,外地居民只需要满足一定条件,就可以实现租房落户。
 
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,本次政策反映出中央政府对于住房租赁市场比较重视,“目前房价限制情况差不多了,把住宅市场管理重点转移到住房租赁市场上去,这也是在未来一个时期内工作重心的转换。”
 
  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,发展租赁住房市场可减轻购房人压力,减少购房需求,在一定程度上抑制房价上涨,有利于解决流动人口的住房问题,确保“居者有其屋”,推动我国住房市场制度和体系更加完善。
 
  杨现领直言,新的房地产阶段已经到来,现在,租赁市场是中国房地产市场的红利。
 
  国家统计局数据显示,我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住,以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。
 
  链家租赁数据、自如数据的测算结果显示,一线城市租金收入比为30%左右,二线城市一般不超过25%,三四线普遍在20%以下。其中,一线城市中深圳租金收入比最高,为34.27%,其次是北京、广州、上海,分别为29.81%、29.16%、24.41%。热门二线城市中杭州租金收入比最高,为28.5%,其次是厦门、天津、南京,分别是27.91%、26.91%、24.62%。
 
  对比国际大都市,纽约、伦敦、香港等城市的租金收入比普遍超过50%。杨现领指出,中国一线城市较低的租金收入比,恰恰是未来的城市的活力与希望所在。给年轻人希望,就是给城市希望。
 
  华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷认为,租赁领域是目前地产产业链中得到顶层制度红利的领域。对于地产这样一个政策对行业发展影响力巨大的领域,制度红利的出现和加强是具备划时代意义的。鼓励租赁业的发展是目前地产销售调控政策的必要补充,也是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展,未来的政策只会越来越细化,越来越可执行。
 
  市场抢滩热潮下的冷思考
 
  链家研究院报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。
 
  行业发展潜力可观,巨大的市场蛋糕显现,各方力量争相涌入。
 
  然而租赁市场火爆背后,其红利并非雨露均沾。杨现领认为,但不是所有城市都有租赁机会,事实上它只属于重点城市。
 
  “从城市的角度来讲,中国存在租赁供应不足的城市主要集中在TOP10城市,尤其是房价最高、投资需求多的北上广深,房屋闲置问题突出与租赁供应不足的问题并存,其余城市的问题并不突出。”
 
  杨现领进一步阐释,有四个指标决定租赁市场开拓机会。第一,有持续人口净流入,且净流入人口以年轻人为主;第二,服务业占比超过50%,且持续上升;第三是房价收入比偏高,交易市场价格门槛高;第四,租金基数不高,且上涨空间广阔。满足这四大特点的城市,未来租赁市场将大有活力,而这些城市多布局于珠三角和长三角的重点城市。
 
  除了地区差异外,对市场运营主体的素质要求也越来越高。
 
  目前我国住房租赁形式大致有两种:个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示,目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。
 
  个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势,满足了多数租房者不同层次的需求。但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。
 
  清华大学法学院教授程啸建议,一方面要大力发展新型租赁模式,另一方面,对传统的个人住房出租市场应该加强监管,尽快制定行之有效的办法使之更加规范,保障租客和房东的合法权益。
 
  相比个人住房出租,由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓,正快速崛起,发展迅猛。如自如、魔方、YOU+等。
 
  根据克而瑞统计,目前TOP30房企中,有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。从去年开始,万科、龙湖、旭辉等都开始布局长租公寓。
 
  然而,市场抢滩火热背后却是盈利难题。目前长租公寓的盈利模式单一,租金为主要的盈利来源,但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高,投资回报周期长。
 
  世联行2016年年报显示,包括长租公寓在内的资产服务业务,总体毛利率仅为2.32%,其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。
 
  要把租赁当成“十年的生意”来做
 
  政策的鼓励并不会为租赁市场带来一个快速爆发期,在杨现领看来,因为租赁市场是一个相对独立的市场,它的内在运行规律是既定的。租赁需求的释放也是稳定有节奏的。“不应拿租赁市场与交易市场相提并论,稳态的增长还是有空间。”
 
  杨现领指出,要把租赁当成一个“十年的生意”来做,租赁运营至少需要投入10年的精力。“这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营,开发强调的是快周转,这是两个本质的不同。”
 
  据链家研究院测算,集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了。
 
  “目前租金回报率低是事实,但是不意味着租赁市场没前途,应该动态来看租金回报率,”杨现领表示,今天做租赁运营机构就要看五年和十年,应该算五年后的租金乘以今天的房价,未来一线城市每年大概会以8%左右的速度在复合型增长,“租赁的本质在于运营,运营的核心在于服务”。杨现领指出,无论是自如还是其他的公寓运营商,对于运营这门生意,需要有坚定不移的信念,因为,这个市场不缺机会,制胜法宝一直都是运营与服务能力。
 
  目前,相较于发达国家,我国住房租赁市场制度及市场体系仍不够完善。美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30%,日本超过80%,而在中国这个数尚不足2%差距非常大。
 
  杨现领认为,中国亟须培养形成完整的租赁生态产业链。“事实上,目前对于中国的运营机构,规模门槛较高,管理5万间和30万间是完全不同的概念。在运营的过程中我们发现,当管理的房间数量少于1000间时,公司可以实现盈利,但是当管理的房间数量超过1000间时,公司的利润消失了。很多企业难以突破1万间门槛,解决规模扩张难题与陷阱要靠系统、靠技术、靠数据、靠互联网。”杨现领分析。
 
  从运营角度来说,租赁是一个重服务的产业,本质上是运营的生意。从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务,只有专业化、规模化的机构才有能力把握住市场的机遇。“租赁管理是一个‘最接地气’,扎到泥土里的活,不是想进就能进的。”杨现领说道。

 



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