百货业态寒意浓 “商改写”红火

　　近日，北京中粮广场C座由商业改成写字楼，重装开业。此前北京地区万豪酒店、盈科中心等“商改写”项目已投入使用。对于商业、酒店改写字楼持续走俏，业内人士指出，相对于商场和酒店，办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目“商改写”将更受关注。

　　多家商场关店

　　在商业地产同质化加剧、电商对实体商业形成冲击等因素影响下，传统百货商业经营面临困局，多家百货店选择关店。

　　5月31日，龙湖北京长楹天街百盛店贴出告示，宣布自2017年5月31日起停止营业。此时距长楹天街百盛店开业仅两年，至此北京地区百盛仅余复兴门店一家。

　　5月31日，与北京长楹店同时关闭的还有百盛郑州东太康路店和合肥瑶海店。3月19日，百盛还关闭了重庆财富中心店。这些门店关闭的原因基本都与经营业绩不佳有关。2016年全年，百盛一口气关掉了6家店。

　　5月15日，已运营13年的华堂商场丰台北路店关店。这是华堂商场在北京关闭的第7家店。这家老牌商场在北京的店铺仅剩亚运村店一家。

　　百盛、华堂商场等传统百货陆续关店，部分购物中心也出现租金及出租率下滑的情况。不过，核心商圈的写字楼仍供应偏紧。戴德梁行专家指出，此前关闭的百盛商场太阳宫店、十里堡西单商场等，已确定将改造为写字楼。

　　综合世邦魏理仕和戴德梁行的数据来看，北京优质写字楼市场供应稳中有升，而空置率维持在5%-8%的水平，与香港、伦敦、纽约等全球一线城市基本看齐。

　　租金方面，据戴德梁行统计，2017年第一季度，北京全市以及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。北京市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算平均达每月每平方米388.4元，环比上升0.3%；五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算平均达每月每平方米410.5元，环比上升0.2%。

　　业内专家分析，一方面是电商对实体商业的冲击，一方面是北京写字楼市场供不应求，“商改写”将有效增加业主方的租金收益，同时有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

　　“商改写”成趋势

　　与零售物业市场相比，写字楼市场受电商冲击小，运营管理成本较低，近几年来需求和租金均保持较为稳定的增长趋势。考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为不少开发商提高收益的选择。在实体零售关店的同时，不少酒店和商场被改造为写字楼。

　　目前，“商改写”主要集中在北京、上海、深圳等对写字楼需求较大的一线城市，二线城市不多。专家表示，随着一线城市土地供应量的萎缩，“商改写”项目将增多。

　　有商业地产专家告诉中国证券报记者，与零售业态相比，办公业态对物业的要求不同，需从土地性质、面积要求、外立面设计、室内空间划分等方面对改建项目做慎重评估。

　　戴德梁行专家表示，从政策层面看，二者虽均为商业用地，但是改建项目也存在一定的政策隐忧。如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。从物业本身来说，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，目前商场的单层面积在5000至6000平方米，而正规的写字楼单层面积仅为2000至3000平方米。“商改写”需要优化平面设计，以满足写字楼用户的使用要求；写字楼对于自然采光的要求较高，“商改写”需要提供全新的自然采光方案；改造工程施工复杂，通常要进行中庭改造，提高了改造成本，需做好回报测算。

　　戴德梁行专家表示，“商改写”项目存在一些先天不足，硬件条件要弱于正规的写字楼，通常难以吸引大型公司租用，这类项目需要差异化运营。从目前情况看，多个“商改写”项目选择了“联合办公”这一创新形式，吸引文创企业、小型企业入驻。

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